Μέσα στους επόμενους μήνες ξεκινά μια από τις πιο σημαντικές πολεοδομικές διαδικασίες των τελευταίων ετών στην ελληνική περιφέρεια. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) αναμένεται να ανοίξει στις αρχές του επόμενου έτους, φέρνοντας στο προσκήνιο τα νέα όρια για περίπου 12.000 οικισμούς της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Για τους ιδιοκτήτες που επηρεάζονται, το παράθυρο για την υποβολή ενστάσεων θα είναι στενό, καθώς η προθεσμία ορίζεται στις 30 ημέρες.

Η ανάγκη για αυτή τη μεταρρύθμιση προέκυψε μετά από μια σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο ακύρωσε τα όρια οικισμών σε περιοχές όπως το Λασίθι, το Πήλιο και η Πάρος. Το δικαστήριο έκρινε ότι οι παλιές οριοθετήσεις που είχαν γίνει με αποφάσεις Νομαρχών δεν βασίζονταν σε επαρκή επιστημονικά κριτήρια. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να «παγώσει» η έκδοση οικοδομικών αδειών στις συγκεκριμένες περιοχές και να δημιουργηθεί η ανάγκη για νέους, ξεκάθαρους κανόνες σε όλη την Ελλάδα, μέσω του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

Ωστόσο, οι νέες μελέτες φέρνουν σημαντικές αλλαγές. Αν και αρχικά είχε εκτιμηθεί ότι τα υφιστάμενα όρια θα διατηρηθούν σχεδόν στο σύνολό τους, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι η εφαρμογή της νέας, αυστηρότερης μεθοδολογίας ενδέχεται να περιορίσει την οικιστική έκταση από 30% έως και 90% σε ορισμένες περιοχές, επηρεάζοντας άμεσα τα δικαιώματα δόμησης πολλών ακινήτων.

Τα δύο νέα Πολεοδομικά Εργαλεία

Για να προστατευθούν οι ιδιοκτησίες και να μην σταματήσει η ανάπτυξη της επαρχίας, η νομοθεσία εισάγει δύο νέες ζώνες γύρω από τους οικισμούς, οι οποίες φέρνουν νέους κανόνες για το πού και πώς χτίζει κανείς:

1. Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.)

  • Πού εφαρμόζεται: Σε οικισμούς με πληθυσμό έως 700 κατοίκους.
  • Τι προβλέπει: Δίνει τη δυνατότητα να διευρυνθεί το όριο του οικισμού πέραν του κεντρικού του πυρήνα, αρκεί αυτό να τεκμηριώνεται επιστημονικά από τη μελέτη.
  • Όροι Δόμησης: Για να είναι ένα οικόπεδο άρτιο, θα πρέπει να έχει εμβαδόν από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. (ανάλογα με την περιοχή) και ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.

2. Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (Π.Ε.Χ.)

  • Πού εφαρμόζεται: Σε οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως 2.000 κατοίκους.
  • Τι προβλέπει: Αφορά την περιμετρική ζώνη του οικισμού και ελέγχει αυστηρά τις χρήσεις γης, ώστε να αποφεύγονται οι συγκρούσεις (π.χ. ανάμεσα σε κατοικίες και άλλες δραστηριότητες).
  • Όροι Δόμησης: Εδώ τα κριτήρια είναι πιο αυστηρά. Απαιτείται ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο.

Πώς θα λειτουργεί η Πλατφόρμα και η προθεσμία των 30 ημερών

Στη νέα πλατφόρμα, η οποία υλοποιείται με την υποστήριξη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να βλέπουν τα προτεινόμενα όρια μέσα από έναν διαδραστικό χάρτη.

Το πιο κρίσιμο στοιχείο της διαδικασίας είναι ο χρόνος. Η προθεσμία για τις ενστάσεις είναι 30 ημέρες και το σύστημα θα κλειδώνει αυτόματα μόλις αυτή λήξει, χωρίς δυνατότητα παράτασης. Η εξέταση των ενστάσεων θα γίνεται σε 7 στάδια (από την υποβολή και τον πρώτο έλεγχο με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης, μέχρι την τελική γνωμοδότηση του Δημοτικού Συμβουλίου).

Σημαντική διευκρίνιση: Οι χάρτες που αναρτώνται είναι προτεινόμενοι και όχι οι τελικοί. Επίσης, η υποβολή μιας ένστασης δεν σημαίνει αυτόματα ότι αναγνωρίζεται δικαίωμα δόμησης, αλλά είναι το απαραίτητο βήμα για να επανεξεταστεί η περίπτωση κάθε ακινήτου πριν εκδοθούν τα τελικά Προεδρικά Διατάγματα.

Τι πρέπει να γίνει από τώρα

Επειδή το διάστημα των 30 ημερών είναι πολύ μικρό για να συγκεντρωθούν έγγραφα και να γίνουν μελέτες, η προετοιμασία πρέπει να ξεκινήσει άμεσα.

Για τον Ιδιοκτήτη:

  • Εντοπίστε το ακίνητό σας και κρατήστε τον αριθμό ΚΑΕΚ από το Κτηματολόγιο.
  • Συγκεντρώστε τους τίτλους ιδιοκτησίας, παλιά τοπογραφικά και τυχόν οικοδομικές άδειες.
  • Απευθυνθείτε έγκαιρα σε έναν μηχανικό για να ελέγξετε τη θέση του ακινήτου σας σε σχέση με τα υπάρχοντα όρια.

 Για τον Μηχανικό:

  • Αναζητήστε τα παλιά ΦΕΚ και τα εγκεκριμένα νομαρχιακά διαγράμματα οριοθέτησης του οικισμού.
  • Κάντε μια πρώτη σύγκριση με τα εναλλακτικά σενάρια που δημοσιεύονται ήδη στην Πλατφόρμα Συμμετοχής του ΥΠΕΝ.
  • Συντάξτε σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα (στο σύστημα ΕΓΣΑ '87).
  • Προετοιμάστε την τεχνική έκθεση και τη χαρτογραφική τεκμηρίωση, εξηγώντας με σαφήνεια για ποιους λόγους ζητείται η διόρθωση της γραμμής του ορίου (π.χ. ύπαρξη παλαιών κτισμάτων, διαμορφωμένοι δρόμοι κ.λπ.).

Οι αλλαγές που έρχονται επηρεάζουν χιλιάδες ιδιοκτησίες. Στο michanikosapps παρακολουθούμε στενά το θέμα και θα σας ενημερώσουμε αμέσως μόλις ξεκινήσουν οι επίσημες αναρτήσεις των χαρτών.