Η περίοδος 2024–2026 χαρακτηρίζεται από σημαντικές αναδιαρθρώσεις στο χωροταξικό και πολεοδομικό δίκαιο της χώρας. Η σταδιακή ενσωμάτωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), η εξέλιξη της αυστηρής νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και οι πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις για την οικιστική πολιτική διαμορφώνουν ένα νέο πλαίσιο για τις χρήσεις γης και τη δόμηση κατοικίας.

Ακολουθεί η αναλυτική παρουσίαση των μεταρρυθμίσεων που επηρεάζουν τον τεχνικό και επενδυτικό κλάδο, δομημένη με τη μορφή πρακτικών ερωτήσεων και απαντήσεων.

1. Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για τη δόμηση κατοικίας εκτός σχεδίου σήμερα;

Η δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών έχει περιοριστεί σημαντικά, σε εναρμόνιση με την πρόσφατη νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ.

Βάσει του Ν. 4759/2020 και των σχετικών δικαστικών αποφάσεων, η τήρηση του ορίου αρτιότητας (π.χ. 4 στρέμματα) δεν επαρκεί πλέον για την οικοδομησιμότητα. Καθίσταται υποχρεωτική η ύπαρξη ελάχιστου προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

2. Πώς πραγματοποιείται πλέον η επίσημη αναγνώριση των εκτός σχεδίου οδών;

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) υλοποιεί ειδικές μελέτες για την καταγραφή του οδικού δικτύου της χώρας.

Η επίσημη αναγνώριση των δημοτικών και κοινοτικών οδών πραγματοποιείται πλέον αποκλειστικά μέσω της έκδοσης Προεδρικών Διαταγμάτων (Π.Δ.) ανά Δήμο. Η διαδικασία αυτή αντικαθιστά πλήρως τις παλαιότερες διοικητικές πράξεις της Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή των Νομαρχών, οι οποίες δεν γίνονται πλέον δεκτές.

3. Υπό ποιες προϋποθέσεις επιτρέπεται η μετατροπή επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικίες;

Με σκοπό την ενίσχυση του αποθέματος διαθέσιμων ακινήτων για μόνιμη στέγαση, εισήχθησαν ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που επιτρέπουν την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων γραφείων, βιοτεχνικών ή αποθηκευτικών χώρων σε κατοικίες με ταχείες (fast-track) διαδικασίες.

Η έγκριση αυτή παρέχεται ακόμη και καθ' υπέρβαση των περιορισμών που έθεταν παλαιότερα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) για τις συγκεκριμένες ζώνες. Ωστόσο, ο νόμος θέτει ως ρητή προϋπόθεση ότι τα ακίνητα αυτά απαγορεύεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) για διάστημα πέντε (5) ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.

4. Ποιος είναι ο ρόλος των κατηγοριών «Αμιγούς» και «Γενικής» κατοικίας στα νέα ΤΠΣ;

Τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) εξειδικεύουν τις χρήσεις γης με βάση το Π.Δ. 59/2018, ορίζοντας με σαφήνεια τον βαθμό προστασίας των οικιστικών περιοχών:

  • Ζώνες Αμιγούς Κατοικίας (Άρθρο 2 Π.Δ. 59/2018): Οι περιοχές αυτές προστατεύονται με σκοπό την αποκλειστική χρήση κατοικίας. Οι επιτρεπόμενες συνοδευτικές δραστηριότητες περιορίζονται αυστηρά σε εμπορικά καταστήματα προσωπικών αναγκών με μέγιστο εμβαδόν τα 150 τ.μ., μικρά καταλύματα και βασικές κοινωνικές υποδομές.
  • Ζώνες Γενικής Κατοικίας (Άρθρο 3 Π.Δ. 59/2018): Επιτρέπεται η συνύπαρξη της κατοικίας με εμπορικές δραστηριότητες, γραφεία και καταστήματα εστίασης. Ωστόσο, οι νέες μελέτες των ΤΠΣ επιβάλλουν αυστηρά ανώτατα όρια επιφανείας στις επαγγελματικές χρήσεις (π.χ. περιορισμός καταστημάτων εστίασης στα 300 τ.μ.), ώστε να μην αλλοιώνεται ο οικιστικός χαρακτήρας της γειτονιάς.

5. Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και πώς επηρεάζουν τα εντός σχεδίου ακίνητα;

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) αποτελούν συγκεκριμένες περιοχές εντός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών, οι οποίες έχουν κριθεί πολεοδομικά ικανές να δεχθούν επιπλέον δόμηση χωρίς να επιβαρύνεται το οικιστικό περιβάλλον.

Μέσω του μηχανισμού της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, καθίσταται δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς (όπως διατηρητέα ή απαλλοτριωμένα) σε ακίνητα που βρίσκονται εντός των καθορισμένων ΖΥΣ (με έντονη εφαρμογή σε περιοχές των Βορείων Προαστίων της Αττικής και μεγάλων αστικών κέντρων). Για τα οικόπεδα εντός των ζωνών αυτών, η ρύθμιση επιτρέπει τη νόμιμη αύξηση της συνολικής δομήσιμης επιφάνειας ή την προσθήκη ορόφων, υπό την προϋπόθεση τήρησης των γενικών πολεοδομικών μεγεθών της περιοχής.

Συμπέρασμα

Η σύγχρονη πολεοδομική πρακτική βασίζεται πλέον στην ψηφιακή παρακολούθηση των γεωχωρικών δεδομένων. Η χρήση εργαλείων όπως ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης και το σύστημα e-Πολεοδομία αποτελεί την ενδεδειγμένη μέθοδο για τον ακριβή προσδιορισμό των χρήσεων γης και των περιορισμών δόμησης ανά γεωτεμάχιο.

 

Μείνετε συντονισμένοι στη MichanikosApps για όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες και  τις ερμηνευτικές εγκυκλίους των πολεοδομικών θεμάτων.