Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) και το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι τα δύο βασικά ψηφιακά συστήματα στα οποία καταγράφονται τα ακίνητα στην Ελλάδα. Αν και πρόκειται για δύο διαφορετικές πλατφόρμες (η ΗΤΚ υλοποιείται μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) και το Κτηματολόγιο μέσω του επίσημου φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο), η μεταξύ τους σύνδεση είναι πλέον υποχρεωτική για να γίνει οποιαδήποτε μεταβίβαση ή συμβόλαιο.

Ακολουθεί ένας πλήρης, έγκυρος και απλός οδηγός με τη μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων για το πώς λειτουργεί αυτή η σύνδεση στην πράξη, τι πρέπει να προσέχουν οι μηχανικοί και οι ιδιοκτήτες, ενόψει και της τελικής προθεσμίας του Κτηματολογίου στις 31 Δεκεμβρίου 2026.

 

1. Πώς «μιλάνε» μεταξύ τους η Ηλεκτρονική Ταυτότητα και το Κτηματολόγιο;

Το κοινό τους κλειδί είναι ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου). Όταν ο μηχανικός φτιάχνει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα ενός ακινήτου στο σύστημα του ΤΕΕ, είναι υποχρεωμένος να γράψει τον ακριβή ΚΑΕΚ του. Αν δεν καταχωρηθεί ο σωστός κωδικός, το σύστημα δεν επιτρέπει να ολοκληρωθεί η Ταυτότητα και δεν εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας, το οποίο ζητάει ο συμβολαιογράφος για να γίνει οποιαδήποτε πώληση, δωρεά ή γονική παροχή. 

2. Τι γίνεται αν τα τετραγωνικά της Ταυτότητας δεν συμφωνούν με το Κτηματολόγιο;

Αυτό είναι το πιο συχνό τεχνικό πρόβλημα. Τα τετραγωνικά μέτρα που αποτυπώνει ο μηχανικός στην Ταυτότητα (βάσει της οικοδομικής άδειας και των πραγματικών μετρήσεων) πρέπει να συμπίπτουν με αυτά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο. Αν υπάρχει διαφορά που ξεπερνά τα επιτρεπόμενα όρια: 

  • Η μεταβίβαση του ακινήτου «παγώνει» προκειμένου να μην καταχωρηθεί λανθασμένη πράξη.
  • Ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να ζητήσει διόρθωση των ορίων/τετραγωνικών (χωρική μεταβολή) στο Κτηματολόγιο. Η διαδικασία αυτή γίνεται πλέον ψηφιακά από τον μηχανικό μέσω της νέας πλατφόρμας Ελληνικό Κτηματολόγιο | Πλατφόρμα Μεταβολών.

3. Πώς επηρεάζουν τακτοποιημένα αυθαίρετα τη σύνδεση αυτή;

Αν ένα ακίνητο έχει αυθαίρετους χώρους (π.χ. έναν κλεισμένο ημιυπαίθριο ή μια σοφίτα) που έχουν τακτοποιηθεί με νόμο αυθαιρέτων, αυτοί οι χώροι γράφονται υποχρεωτικά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Αν όμως αυτοί οι χώροι αλλάζουν το εξωτερικό σχήμα του κτιρίου στο οικόπεδο ή επεκτείνονται σε κοινόχρηστο χώρο, τότε θα πρέπει να διορθωθεί και το γεωμετρικό σχέδιο στη βάση του Κτηματολογίου, ώστε τα δύο συστήματα να δείχνουν ακριβώς την ίδια εικόνα.

4. Πώς γίνεται ο έλεγχος κατά τη διάρκεια ενός συμβολαίου;

Όλα γίνονται αυτόματα μέσω του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου στο Gov.gr. Όταν ο συμβολαιογράφος αντλεί ψηφιακά το Πιστοποιητικό της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, το σύστημα διασταυρώνει εκείνη τη στιγμή τα στοιχεία με το Κτηματολόγιο. Αν βρει ότι το όνομα του ιδιοκτήτη, τα ποσοστά ή τα τετραγωνικά δεν ταιριάζουν, βγάζει αμέσως σφάλμα και το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί μέχρι να γίνουν οι διορθώσεις.

5. Τι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να μην βρεθούν προ εκπλήξεων;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να κινηθούν εγκαίρως και να ελέγξουν την περιουσία τους, καθώς η μη ταύτιση των στοιχείων μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση ή πολύμηνη καθυστέρηση μιας μεταβίβασης. Τα βασικά βήματα περιλαμβάνουν:

  • Έλεγχος Κτηματολογίου: Επιβεβαίωση ότι το ακίνητο έχει καταγραφεί σωστά, με τα ορθά προσωπικά στοιχεία, και δεν εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
  • Σύγκριση στοιχείων: Έλεγχος αν τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στο συμβόλαιο, στην τρέχουσα δήλωση Ε9 και στο Κτηματολόγιο ταυτίζονται.
  • Προληπτικός τεχνικός έλεγχος: Ανάθεση σε έναν μηχανικό του ελέγχου νομιμότητας του ακινήτου πριν τη μεταβίβαση, ώστε να εντοπιστούν τυχόν αυθαιρεσίες και να κριθεί αν απαιτείται γεωμετρική διόρθωση ορίων στο Κτηματολόγιο. 

6. Μπορεί να εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα αν το ακίνητο διεκδικείται δικαστικά στο Κτηματολόγιο;

Ναι, τεχνικά το σύστημα του ΤΕΕ επιτρέπει την έκδοση ΗΤΚ, όμως η δικαστική εκκρεμότητα πρέπει να αναγραφεί υποχρεωτικά.
Αν υπάρχει ενεργή αγωγή ή διεκδίκηση (π.χ. από το Δημόσιο ή τρίτο ιδιώτη) καταχωρισμένη στο κτηματολογικό φύλλο, ο μηχανικός οφείλει να την αποτυπώσει στην Ταυτότητα. Ωστόσο, η ύπαρξη δικαστικής διεκδίκησης συνήθως εμποδίζει την ολοκλήρωση της μεταβίβασης από τον συμβολαιογράφο, μέχρι να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση ή να γίνει άρση της διεκδίκησης.

7. Τι ισχύει για τις κοινόχρηστες υποδομές (π.χ. πυλωτή, ταράτσα) στη σύνδεση ΗΤΚ και Κτηματολογίου;

Οι κοινόχρηστοι χώροι απαιτούν ξεχωριστή «Ταυτότητα Κτιρίου» και πρέπει να συμφωνούν με τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Όταν ένας ιδιοκτήτης μεταβιβάζει ένα διαμέρισμα, εκδίδεται ΗΤΚ για τη συγκεκριμένη διηρημένη ιδιοκτησία. Αν όμως στο Κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί παρακολουθήματα (π.χ. συγκεκριμένη θέση στάθμευσης στην πυλωτή ή αποθήκη στο υπόγειο με δικά τους χιλιοστά), αυτά πρέπει να περιγράφονται με απόλυτη ακρίβεια και στην ΗΤΚ. Αν υπάρχουν αυθαίρετες καταλήψεις κοινόχρηστων χώρων, η Ταυτότητα δεν μπορεί να κλείσει χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και την ανάλογη διόρθωση στο Κτηματολόγιο.

8. Αν το ακίνητο έχει κληρονομηθεί αλλά δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, μπορεί να βγει ΗΤΚ;

Όχι, θα πρέπει πρώτα να γίνει η δήλωση της κληρονομιάς στο Κτηματολόγιο.
Για να εκδοθεί το Πιστοποιητικό Πληρότητας της ΗΤΚ, το όνομα του ιδιοκτήτη που αναγράφεται στο σύστημα του ΤΕΕ πρέπει να ταυτίζεται με τον εγγεγραμμένο δικαιούχο στο Κτηματολόγιο. Αν και η ΗΤΚ δεν απαιτείται για την ίδια την αποδοχή κληρονομιάς, αν ο κληρονόμος θελήσει αργότερα να κάνει μεταβίβαση, η ψηφιακή διασταύρωση στο Gov.gr θα αποτύχει αν δεν έχει προηγηθεί η δήλωση του ακινήτου στον ΚΑΕΚ. Ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να καταθέσει τη δήλωση κληρονομιάς στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

9. Γιατί η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 είναι τόσο σημαντική;

Η 31η Δεκεμβρίου 2026 είναι η οριστική ημερομηνία για να διορθωθούν τα παλιά λάθη στο Κτηματολόγιο. Μετά από αυτή την ημερομηνία, οι εγγραφές «κλειδώνουν» οριστικά. Αν ένα ακίνητο έχει σοβαρά λάθη στα τετραγωνικά του ή εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και δεν διορθωθεί μέχρι τότε, ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να βγάλει έγκυρη Ηλεκτρονική Ταυτότητα και θα χάσει το δικαίωμα να πουλήσει, να μεταβιβάσει ή να αξιοποιήσει το ακίνητό του χωρίς μεγάλες δικαστικές περιπέτειες.

10. Τι ισχύει για τα «εξ αδιαιρέτου» ακίνητα και πώς εκδίδεται η ΗΤΚ όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες;

Στα εξ αδιαιρέτου ακίνητα, ο έλεγχος του Κτηματολογίου απαιτεί την πλήρη ταυτοποίηση όλων των συνιδιοκτητών, αλλά η ΗΤΚ μπορεί να εκδοθεί ανά αυτοτελή ιδιοκτησία.
Όταν ένα οικόπεδο ή ένα κτίριο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες χωρίς να έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η έκδοση της ΗΤΚ απαιτεί τη συναίνεση των συνιδιοκτητών. Στο Κτηματολόγιο, ο ΚΑΕΚ του ακινήτου εμφανίζει όλα τα ονόματα με τα αντίστοιχα ποσοστά τους (π.χ. 50% έκαστος). Κατά την ψηφιακή διασταύρωση, αν έστω και ένας συνιδιοκτήτης δεν έχει δηλώσει το ποσοστό του ή αν τα ποσοστά που αναγράφονται στην ΗΤΚ δεν αθροίζουν στο 100% της κτηματολογικής βάσης, το σύστημα θα μπλοκάρει τη διαδικασία μέχρι να διορθωθεί η ασυμφωνία.

 

Από την ομάδα των μηχανικών μας, με εστίαση στην παρακολούθηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και των νέων ψηφιακών πλατφορμών.