Ριζικές αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη της χώρας φέρνει ο νέος σχεδιασμός του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Ο σχεδιασμός αυτός «ξεκλειδώνει» επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δόμησης και, υπό προϋποθέσεις, έως και έναν επιπλέον όροφο σε δεκάδες περιοχές μέσω του θεσμού των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). Η νέα αυτή παρέμβαση συνδέεται άμεσα με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και στοχεύει στην ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ).

Οι πρώτες μελέτες που έχουν τεθεί σε δημόσια διαβούλευση αφορούν 91 νέες ΖΥΣ σε 26 δημοτικές ενότητες (μεταξύ των οποίων ο Βόρειος Τομέας Αθηνών, η Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, η Μαγνησία κ.ά.). Οι ζώνες αυτές προσφέρουν μια πρόσθετη δυνητική δόμηση 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων.

Οι προτεινόμενες μεταβολές συντελεστών ανά περιοχή

Οι αλλαγές δεν έχουν οριζόντιο χαρακτήρα, αλλά εφαρμόζονται στοχευμένα σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα εντός των θεσμοθετημένων ζωνών. Με βάση τα στοιχεία των μελετών που δημοσιεύει η Καθημερινή, οι μεταβολές διαμορφώνονται ως εξής:

  • Κηφισιά: Ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται από 0,50 έως 1,00, αφορώντας 3 συγκεκριμένες ζώνες (όπως η περιοχή πλησίον του κόμβου Καλυφτάκη).
  • Χαλάνδρι: Ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 έως 1,30, ανάλογα με την εκάστοτε Πολεοδομική Ενότητα (προτείνονται συνολικά 7 ζώνες).
  • Χολαργός: Προβλέπεται άνοδος από το 1,20 στο 1,50 σε 5 προτεινόμενες ζώνες υποδοχής.
  • Νέα Ιωνία: Ο γενικός συντελεστής ανεβαίνει από το 0,80 στο 1,40, ενώ ειδικά στις δύο βιομηχανικές περιοχές φτάνει το 1,60.
  • Μεταμόρφωση: Η παρέμβαση εστιάζει αποκλειστικά στις βιομηχανικές περιοχές (ΒΙΟΠΑ), με τον συντελεστή να αυξάνεται από 1,00 σε 1,60.
  • Παπάγου: Στοχευμένη αύξηση ανά οικοδομικό τετράγωνο από το 1,00 στο 1,20.
  • Λυκόβρυση: Ήπια προσαρμογή και αύξηση του συντελεστή από το 0,80 στο 1,00.
  • Φιλοθέη & Ψυχικό: Ο συντελεστής αναπροσαρμόζεται από το 0,60 στο 0,80 (αφορά τόσο το Παλαιό Ψυχικό όσο και τη Φιλοθέη).
  • Νέο Ψυχικό: Περιορισμένης κλίμακας ενίσχυση, με τον συντελεστή να κινείται από το 1,20 στο 1,30.
  • Νέα Ερυθραία: Μικρή προσαύξηση των όρων δόμησης από το 0,60 στο 0,70.

Πώς λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ αποτελεί το απαραίτητο πλαίσιο για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ενός θεσμού που παρέμενε σε εκκρεμότητα για σχεδόν δύο δεκαετίες.

Ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν μπορούν να εξαντλήσουν το δικαίωμα δόμησής τους (π.χ. λόγω προστασίας διατηρητέων κτιρίων ή δέσμευσης οικοπέδων για κοινόχρηστους χώρους) εκδίδουν Τίτλο Μεταφοράς Συντελέστη. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης λειτουργεί ως ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου οι τίτλοι αυτοί αγοράζονται από επενδυτές ή ιδιώτες που διαθέτουν ακίνητα εντός των ΖΥΣ, επιτρέποντάς τους να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά.

Σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τ.μ. Την ίδια στιγμή, η συνολική δυνητική προσφορά στις περιοχές του πρώτου κύκλου μελετών (194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες) αγγίζει τα 16,4 εκατομμύρια τ.μ.

Ανδράσεις και η επόμενη φάση του σχεδιασμού

Το προσχέδιο έχει ήδη προκαλέσει σφοδρές αντιδράσεις από τοπικούς δημάρχους των βορείων προαστίων. Οι δήμαρχοι εκφράζουν έντονες ανησυχίες για την οικιστική επιβάρυνση των περιοχών τους και την αντοχή των υποδομών (δίκτυα, ελεύθεροι χώροι). Από την πλευρά του, το ΥΠΕΝ διευκρινίζει ότι οι μελέτες εκπονήθηκαν με ενιαία επιστημονική μεθοδολογία και οι τελικές εγκρίσεις θα λάβουν υπόψη τις παρατηρήσεις της διαβούλευσης.

Η διαδικασία βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Το επόμενο διάστημα αναμένεται η δημοσιοποίηση ακόμη 103 προτεινόμενων ζωνών σε 24 δημοτικές ενότητες, οι οποίες θα αφορούν κυρίως την Ανατολική Αττική (37 ζώνες) και την Κεντρική Μακεδονία (55 ζώνες).

 

Μείνετε συντονισμένοι στη MichanikosApps για όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες και  τις ερμηνευτικές εγκυκλίους των πολεοδομικών θεμάτων.