Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας - Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (Ν. 5306/2026) φέρνει μια ριζική αναδιάρθρωση στον τρόπο που οι μηχανικοί διαχειρίζονται τις οικοδομικές άδειες, τις εγκρίσεις εργασιών και τις απαλλαγές. Μετά και τις συμπληρωματικές τροποποιήσεις του Ν. 5325/2026, το τοπίο γύρω από τις Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) ξεκαθαρίζει πλήρως.
Στο παρόν άρθρο αναλύουμε πώς διαμορφώνεται ο χάρτης των αδειοδοτήσεων, πού εφαρμόζεται το όριο των 25.000 ευρώ και ποιες εργασίες απαλλάσσονται πλέον πλήρως από κάθε διαδικασία.
Το όριο των 25.000 € στην Έκδοση ΕΕΔΜΚ (Άρθρο 323)
Σύμφωνα με το Άρθρο 323 του νέου Κώδικα, για την έκδοση Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, υπολογιζόμενος με βάση το αναλυτικό τιμολόγιο εργασιών.
Αν οι προγραμματισμένες εργασίες ξεπεράσουν αυτό το οικονομικό όριο, τότε ο μηχανικός υποχρεούται να προχωρήσει στην έκδοση κανονικής Οικοδομικής Άδειας, γεγονός που αυξάνει το κόστος και τον χρόνο προετοιμασίας του φακέλου.
Άρθρο 316: Οι εργασίες που απαλλάσσονται πλήρως από Άδειες και Μικρή Κλίμακα
Η μεγαλύτερη διευκόλυνση για τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες βρίσκεται στο Άρθρο 316 του Κώδικα. Εκεί συγκεντρώνονται όλες οι εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια, ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, με την προϋπόθεση ότι εκτελούνται σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια και δεν παραβιάζονται οι γενικές πολεοδομικές διατάξεις.
Για τις εργασίες αυτές, το όριο των 25.000 ευρώ δεν έχει καμία εφαρμογή, καθώς βρίσκονται εκτός του πεδίου της ΕΕΔΜΚ. Οι κυριότερες από αυτές τις κατηγορίες είναι:
- Εσωτερικοί χρωματισμοί και μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου.
- Εξωτερικοί χρωματισμοί ή επισκευές όψεων και στεγών, εφόσον δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων (σκαλωσιών).
- Εσωτερικές διασκευές για τη δημιουργία χώρων προσβασιμότητας και υποδομών για ΑμεΑ ή άτομα μειωμένης κινητικότητας.
- Αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα, με πιστοποιημένα θερμομονωτικά στοιχεία.
- Συντήρηση και επισκευή υφιστάμενων εγκαταστάσεων κτιρίων (θέρμανσης, υδραυλικών, αποχέτευσης).
- Τοποθέτηση αυτόνομων συστημάτων θέρμανσης (π.χ. επίτοιχοι λέβητες αερίου, αντλίες θερμότητας) και κλιματιστικών.
- Τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων και συστημάτων παραγωγής ζεστού νερού χρήσης.
- Εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων (έως 100 kW) και μικρών συστημάτων ΑΠΕ, σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις.
- Εγκατάσταση σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
- Κατασκευή πέργκολας με επιφάνεια έως 50 τ.μ. σε ισόγειους χώρους ή δώματα.
- Διαμορφώσεις εδάφους στον περιβάλλοντα χώρο (αυλή, κήπος) με υψομετρική διαφορά έως 80 εκατοστά από το φυσικό έδαφος.
- Τοποθέτηση προσωρινών κατασκευών ή μικροκατασκευών (π.χ. στέγαστρα θυρών, απλές περιφράξεις) υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Τι πρέπει να προσέξουν τα Τεχνικά Γραφεία
Η ενοποίηση της νομοθεσίας κάτω από τον Κώδικα «Ν. Ταγαράς» επιφέρει σημαντικές αλλαγές στην καθημερινότητα:
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Κατά τη συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ο μηχανικός οφείλει να διαχωρίζει με ακρίβεια τις εργασίες του Άρθρου 316 (απαλλαγές) από εκείνες του Άρθρου 323 (Μικρή Κλίμακα), καθώς οι πρώτες δεν απαιτούν διοικητικές πράξεις στο σύστημα του ΤΕΕ.
- Παράλληλες Εργασίες: Αν σε ένα ακίνητο εκτελούνται ταυτόχρονα εργασίες Μικρής Κλίμακας και εργασίες που απαλλάσσονται, στον προϋπολογισμό των 25.000€ προσμετρώνται μόνο όσες απαιτούν την έκδοση ΕΕΔΜΚ.
Από την ομάδα των μηχανικών μας, με εστίαση στην παρακολούθηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και των νέων ψηφιακών πλατφορμών.
