Το σήριαλ της εκτός σχεδίου δόμησης στην Ελλάδα συνεχίζεται, με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να ξεκαθαρίζει τη θέση της γύρω από το πλέον ακανθώδες ζήτημα: τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου.

Η Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαρία-Ελένη Σούκουλη-Βιλιάλη, έθεσε με σαφήνεια τις κόκκινες γραμμές του Υπουργείου, συνδέοντας άρρηκτα την οριστική κύρωση των κοινόχρηστων δρόμων με την καθολική ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ/ΕΠΣ) σε όλη την επικράτεια. Η άρνησή της να δεσμευτεί για την άμεση θεσμοθέτηση ενός «μεταβατικού πλαισίου» στέλνει ένα ξεκάθαρο μήνυμα στην αγορά ακινήτων, τους ιδιοκτήτες και τον τεχνικό κόσμο.

 

Το υπόβαθρο της υπόθεσης: Γιατί «πάγωσε» η Εκτός Σχεδίου Δόμηση;

Για να κατανοήσουμε το μέγεθος του προβλήματος, πρέπει να ανατρέξουμε στην αυστηρή νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Με μια σειρά αποφάσεων, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι η αρτιότητα των 4 στρεμμάτων δεν αρκεί από μόνη της για να χτίσει κανείς εκτός σχεδίου. Απαραίτητη, εκ του νόμου προϋπόθεση, είναι το οικόπεδο να διαθέτει «πρόσωπο» σε νομίμως υφιστάμενο, κοινόχρηστο δρόμο.

Το πρόβλημα; Η συντριπτική πλειονότητα των δρόμων στην ελληνική επαρχία (αγροτικοί, δασικοί, παλιοί κοινοτικοί δρόμοι) δεν διαθέτει αυτή τη νομική «σφραγίδα». Αποτέλεσμα αυτού είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες να βρίσκονται εγκλωβισμένοι, αδυνατώντας να εκδώσουν οικοδομικές άδειες ή να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, ενώ η αγορά έχει περιέλθει σε κατάσταση επενδυτικής αβεβαιότητας.

 

Ερμηνεύοντας τη στάση της Υφυπουργού: Η στρατηγική πίσω από την άρνηση

Η απόφαση της Υφυπουργού να αποφύγει τη θέσπιση ενός μεταβατικού πλαισίου —το οποίο ζητούν επίμονα οι μηχανικοί και οι φορείς της αγοράς ως «σανίδα σωτηρίας» μέχρι να ολοκληρωθούν οι μελέτες— δεν είναι τυχαία. Μπορεί να ερμηνευτεί μέσα από τρεις βασικούς άξονες:

  • Ο Φόβος του «μπλόκου» από το ΣτΕ: Το ΥΠΕΝ γνωρίζει καλά ότι οποιαδήποτε προσωρινή, οριζόντια ρύθμιση που θα «νομιμοποιούσε» δρόμους χωρίς επιστημονικά κριτήρια, θα προσέκρουε άμεσα στο ΣτΕ και θα κρινόταν αντισυνταγματική. Η κυβέρνηση επιλέγει να μην ρισκάρει έναν νέο κύκλο δικαστικών ακυρώσεων που θα δημιουργούσε ακόμα μεγαλύτερο χάος.
  • Η Εμμονή στη συνολική μεταρρύθμιση: Η στρατηγική του Υπουργείου είναι «όλα ή τίποτα». Η κύρωση του οδικού δικτύου συνδέεται με τις εν εξελίξει μελέτες που υλοποιούνται σε όλη τη χώρα (μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας). Το ΥΠΕΝ αρνείται τις αποσπασματικές ή τοπικές λύσεις, επιδιώκοντας έναν ενιαίο, θωρακισμένο χάρτη για όλη την Ελλάδα.
  • Μετατόπιση του πολιτικού κόστους: Αποφεύγοντας τις άμεσες δεσμεύσεις, η πολιτική ηγεσία κερδίζει χρόνο, μεταθέτοντας την επίλυση του προβλήματος στον χρόνο παράδοσης των τελικών πολεοδομικών μελετών.

 

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη για Μηχανικούς και ιδιοκτήτες;

Η στάση αυτή παρατείνει το καθεστώς «ομηρείας» για χιλιάδες ακίνητα. Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων θα πρέπει να οπλιστούν με υπομονή, καθώς η έκδοση οικοδομικών αδειών παραμένει μια εξαιρετικά δύσκολη και ρίσκο-εξαρτώμενη διαδικασία.

Για τον τεχνικό κόσμο, η ανάγκη για σωστή καθοδήγηση των πελατών είναι πιο κρίσιμη από ποτέ. Κάθε περίπτωση ακινήτου πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, με εξονυχιστικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και του ιστορικού του δρόμου, καθώς η προσφυγή στη δικαιοσύνη ή η αναμονή των ΤΠΣ αποτελούν αυτή τη στιγμή τις μόνες οδούς.

Το ΥΠΕΝ επέλεξε τον δρόμο της θεσμικής ορθότητας έναντι της γρήγορης πολιτικής λύσης. Το αν αυτή η επιλογή θα δικαιωθεί ή αν θα οδηγήσει σε πλήρη αποτελμάτωση την αγορά ακινήτων, θα κριθεί από την ταχύτητα με την οποία θα ολοκληρωθούν οι καθολικές μελέτες της χώρας.

 

Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps