Η πολεοδομική μεταρρύθμιση της χώρας περνά από τη θεωρία στην πράξη. Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το οποίο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης με στόχο τον καθορισμό των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), εισέρχεται στην πιο κρίσιμη φάση του. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) άνοιξε επίσημα την ψηφιακή Πλατφόρμα Συμμετοχής, θέτοντας σε δημόσια διαβούλευση την πρώτη ομάδα που περιλαμβάνει εννέα (9+1) Δήμους.

Η εξέλιξη αυτή φέρνει ανατροπές και άμεσες υποχρεώσεις τόσο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και για τους μηχανικούς, καθώς οι μελέτες των ΤΠΣ επανακαθορίζουν τους όρους δόμησης, τις χρήσεις γης, τα όρια των οικισμών και τις ζώνες προστασίας.

 

1. Οι Πρώτοι 9+1 Δήμοι στην Πλατφόρμα

Η αρχή γίνεται με περιοχές που παρουσιάζουν έντονο οικιστικό, εμπορικό ή τουριστικό ενδιαφέρον. Η πρώτη δέσμη μελετών που έχει αναρτηθεί προς κρίση περιλαμβάνει:

  • Τον Δήμο Μυκόνου: Μια περιοχή με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπου αναμένεται να καθοριστούν σαφείς περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση, νέες ζώνες προστασίας του φυσικού τοπίου και επανακαθορισμός των ορίων των οικισμών.
  • Οκτώ (8) Δήμους της Αττικής: Πρόκειται για ένα ενιαίο οικιστικό συγκρότημα που περιλαμβάνει τους Δήμους Αγίας Παρασκευής, Γαλατσίου, Λυκόβρυσης - Πεύκης, Μεταμόρφωσης, Νέας Ιωνίας, Νέας Φιλαδέλφειας - Νέας Χαλκηδόνας, Νέου Ηρακλείου και Παπάγου - Χολαργού.

Σε αυτούς τους Δήμους, οι μελετητές έχουν ολοκληρώσει το Στάδιο Α' (Διάγνωση και Εναλλακτικά Σενάρια Χωρικής Ανάπτυξης).

2. Οι Μεγάλες Αλλαγές για τους Ιδιοκτήτες Ακινήτων

Για τους ιδιοκτήτες, η ενεργοποίηση των ΤΠΣ αποτελεί ορόσημο, καθώς οι νέες ρυθμίσεις μπορούν να αναβαθμίσουν ή να απαξιώσουν πλήρως την αξία της περιουσίας τους:

  • Ανατροπή στην Εκτός Σχεδίου Δόμηση: Σε εναρμόνιση με τη σκληρή νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), τα ΤΠΣ—σε συνδυασμό με τις παράλληλες Μελέτες Αναγνώρισης Οδών—θα κλειδώσουν οριστικά ποια εκτός σχεδίου οικόπεδα χτίζουν και ποια χάνουν το δικαίωμα αυτό επειδή δεν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο.
  • Μεταβολή στις Χρήσεις Γης: Ένα οικόπεδο ή κτίριο μπορεί να αλλάξει κατηγορία (π.χ. από ζώνη κατοικίας σε εμπορική ή το αντίστροφο). Αυτό επηρεάζει άμεσα το τι είδους επιχείρηση ή δραστηριότητα μπορεί να στεγάσει στο μέλλον.
  • Νέα Όρια Οικισμών & Ρέματα: Ιδιοκτησίες που βρίσκονταν για δεκαετίες σε «γκρίζες» πολεοδομικές ζώνες ενδέχεται να ενταχθούν καθαρά εντός ορίων, αποκτώντας ξαφνικά αξία. Αντίθετα, η επίσημη οριοθέτηση ρεμάτων θα επιβάλει νέες, υποχρεωτικές αποστάσεις ασφαλείας για τη δόμηση.

 

3. Οι Νέες Προκλήσεις για τους Μηχανικούς

Για τον τεχνικό κόσμο, τα ΤΠΣ αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζουν, αδειοδοτούν και συμβουλεύουν τους πελάτες τους:

  • Τέλος στις Παραδοσιακές Άδειες: Οι μηχανικοί πρέπει να ξεχάσουν τα παλιά καθεστώτα δόμησης στις περιοχές αυτές. Κάθε νέα οικοδομική άδεια ή προέγκριση θα πρέπει να ελέγχεται εξονυχιστικά με βάση τα νέα εναλλακτικά σενάρια που προκρίνονται.
  • Υποχρέωση Ελέγχου και Παρέμβασης: Οι μηχανικοί αναλαμβάνουν τον ρόλο του συμβούλου που πρέπει να προλάβει τις εξελίξεις. Οφείλουν να μελετήσουν τους νέους χάρτες και να υποβάλουν τεκμηριωμένες ενστάσεις ή σχόλια στη διαβούλευση, αν διαπιστώσουν ότι θίγονται αρτιότητες ή υφιστάμενα δικαιώματα δόμησης της περιοχής τους.
  • Συνδυασμός με τη Μεταφορά Συντελεστή: Οι μηχανικοί θα κληθούν να διαχειριστούν τις νέες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) που θεσπίζονται, οι οποίες θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης σε συγκεκριμένα οικόπεδα.

 

4. Το Χρονοδιάγραμμα των Επόμενων Φάσεων

Το Υπουργείο ακολουθεί μια στρατηγική σταδιακών αναρτήσεων. Αυτή τη στιγμή έχει προκηρυχθεί περίπου το 80% των 831 Δημοτικών Ενοτήτων της χώρας.

Σύμφωνα με τον προγραμματισμό του ΥΠΕΝ, νέες ομάδες Δήμων θα προστίθενται στην πλατφόρμα περίπου ανά δέκα ημέρες. Στόχος είναι οι διαβουλεύσεις να ολοκληρωθούν εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών, ώστε οι τελικές μελέτες να προωθηθούν για έλεγχο στο ΣτΕ και να εκδοθούν ως Προεδρικά Διατάγματα εντός του 2027.

 

5. Πώς Μπορούν να Συμμετάσχουν Πολίτες και Μηχανικοί

Η συμμετοχή στη διαδικασία είναι ανοιχτή και γίνεται ψηφιακά:

  1. Είσοδος στην Πλατφόρμα: Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επισκεφθούν την επίσημη ιστοσελίδα polsxedia.ypen.gov.gr.
  2. Μελέτη των Σεναρίων: Παρέχεται πρόσβαση στα τεχνικά κείμενα και τους χάρτες των εναλλακτικών σεναρίων ανάπτυξης (Σενάριο Τάσεων, Σενάριο Ήπιας Ανάπτυξης, Σενάριο Έντονης Ανάπτυξης).
  3. Υποβολή Σχολίων: Πολίτες και επαγγελματίες έχουν τη δυνατότητα να καταθέσουν τις παρατηρήσεις τους, διασφαλίζοντας ότι οι τοπικές ιδιαιτερότητες και οι ιδιοκτησίες θα ληφθούν υπόψη πριν την οριστική έγκριση των σχεδίων.

 

Από την ομάδα των μηχανικών μας, με εστίαση στην παρακολούθηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και των νέων ψηφιακών πλατφορμών.