Σε τροχιά μεταρρυθμίσεων εισέρχεται η πολεοδομική νομοθεσία με το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο τέθηκε σε δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση στο OpenGov. Παρά τον κυρίως ενεργειακό του τίτλο, το νομοθέτημα ενσωματώνει ένα πακέτο πολεοδομικών ρυθμίσεων που στοχεύουν στην επίλυση εκκρεμοτήτων της αγοράς ακινήτων, στην απλοποίηση των αδειοδοτήσεων και στην αποσαφήνιση διατάξεων του ΝΟΚ.

Για τον τεχνικό κόσμο, οι τρεις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορούν το νέο πλαίσιο για τις λειτουργικές συνενώσεις ιδιοκτησιών, τη διεύρυνση των εξαιρέσεων για τα μεγάλα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5, καθώς και τις αλλαγές στις Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) .

1. Λειτουργική Συνένωση Ιδιοκτησιών: Τέλος στη Γραφειοκρατία

Μέχρι σήμερα, η λειτουργική συνένωση όμορων αυτοτελών ιδιοκτησιών (είτε οριζόντιων στον ίδιο όροφο είτε κάθετων) αποτελούσε συχνά «σπαζοκεφαλιά» λόγω ασαφειών ως προς τις απαιτούμενες συναινέσεις και τις πολεοδομικές εγκρίσεις.

Με τις νέες διατάξεις:

  • Ξεκαθαρίζει η διαδικασία: Θεσπίζεται ένα ενιαίο πλαίσιο για τη λειτουργική συνένωση χώρων (π.χ. ένωση δύο συνεχόμενων διαμερισμάτων από τον ίδιο ιδιοκτήτη ή δημιουργία ενιαίων επαγγελματικών χώρων).
  • Απλοποίηση Μελετών: Καθορίζονται οι τεχνικές προϋποθέσεις, οι απαραίτητες τροποποιήσεις στις μελέτες (αρχιτεκτονικά, στατικά, πυροπροστασία) και ο τρόπος έκδοσης των σχετικών αδειών μέσω του συστήματος e-Άδειες.

2. Άδειες Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ): Ανατροπή στο Όριο των 25.000€

Λόγω της κατακόρυφης αύξησης του κόστους των οικοδομικών υλικών τα τελευταία χρόνια, το πλαφόν των 25.000 ευρώ ξεπερνιόταν πολύ εύκολα, αναγκάζοντας τους μηχανικούς να εκδίδουν κανονικές οικοδομικές άδειες ακόμη και για απλές εργασίες. Το νέο νομοσχέδιο λύνει αυτό το πρόβλημα θεσπίζοντας 12 ρητές εξαιρέσεις από το χρηματικό όριο .

Πλέον, οι παρακάτω εργασίες θα αδειοδοτούνται με τη γρήγορη διαδικασία της ΕΕΔΜΚ, ανεξαρτήτως του τελικού προϋπολογισμού του έργου:

  • Ενεργειακές & «Πράσινες» Παρεμβάσεις: Εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων (και συστημάτων αποθήκευσης/μπαταριών), τοποθέτηση αντλιών θερμότητας, καθώς και όλες οι εργασίες που εντάσσονται σε επιδοτούμενα προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ».
  • Επισκευές Όψεων & Σκαλωσιά: Εργασίες συντήρησης, χρωματισμών ή τοποθέτησης εξωτερικής θερμομόνωσης (θερμοπρόσοψη), ακόμη και όταν η ανάγκη χρήσης ικριωμάτων (σκαλωσιών) αυξάνει σημαντικά το κόστος.
  • Εσωτερικές Διαρρυθμίσεις: Εργασίες αναδιαμόρφωσης και αλλαγής χρήσης στο εσωτερικό των κτιρίων, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός (στατικά) του ακινήτου.
  • Υποδομές Προσβασιμότητας: Κατασκευή ραμπών ή εγκατάσταση αναβατορίων για την εξασφάλιση της αυτόνομης κίνησης ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ).

3. Αυθαίρετα Κατηγορίας 5: Μερικό Άνοιγμα

Το ΥΠΕΝ δεν επαναφέρει τη γενική τακτοποίηση για τα μεγάλα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5, ωστόσο προχωρά σε στοχευμένη διεύρυνση εξαιρέσεων με κατασκευή έως τις 28.7.2011:

  1. Μεταφορά Παλαιών Δηλώσεων: Δυνατότητα ένταξης ακινήτων από παλαιότερους νόμους (Ν. 4014/2011 και Ν. 4178/2013) στον Ν. 4495/2017.
  2. Ειδικές Κατηγορίες Ακινήτων: Ένταξη συγκεκριμένων ακινήτων με κοινωνικό ή αναπτυξιακό χαρακτήρα.

Συμπέρασμα για τον Μηχανικό

Οι προτεινόμενες διατάξεις του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου εισάγουν τροποποιήσεις στην υφιστάμενη πολεοδομική νομοθεσία, με στόχο την αποσαφήνιση των διαδικασιών και την προσαρμογή των οικονομικών ορίων στα νέα δεδομένα της κατασκευαστικής αγοράς. Οι τελικές διατυπώσεις που θα προκύψουν μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης και την ψήφιση του νομοσχεδίου θα καθορίσουν το νέο πλαίσιο για την έκδοση αδειών, τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων και τη διαχείριση των ιδιοκτησιών μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.