Κατά την έκδοση μιας νέας οικοδομικής άδειας για την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής, η σύνταξη και υποβολή Μελέτης Προσβασιμότητας ΑμεΑ αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αρχιτεκτονικής μελέτης βάσει της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας (Ν. 4759/2020) [ΥΠΕΝ].

Ένα από τα συχνά ερωτήματα που καλούνται να απαντήσουν οι μηχανικοί κατά τον σχεδιασμό κτιρίων με μικτά επίπεδα είναι το εξής: Όταν το κτίριο περιλαμβάνει σοφίτα η οποία επικοινωνεί μέσω εσωτερικής σκάλας με τον υποκείμενο όροφο, υπάρχει υποχρέωση εξασφάλισης προσβασιμότητας και για το επίπεδο αυτό;

Η απάντηση είναι όχι. Δεν απαιτείται η εξασφάλιση αυτόνομης προσβασιμότητας ΑμεΑ, ούτε η εφαρμογή των σχετικών προδιαγραφών (όπως WC ΑμεΑ ή εγκατάσταση ανελκυστήρα/αναβατορίου) για το επίπεδο της σοφίτας, εφόσον πληρούνται οι βασικές προϋποθέσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Γιατί η σοφίτα εξαιρείται από τις απαιτήσεις προσβασιμότητας;

Η εξαίρεση αυτή βασίζεται στον νομικό και λειτουργικό ορισμό της σοφίτας, καθώς και στο πεδίο εφαρμογής των κανόνων προσβασιμότητας:

  • Λειτουργικό Παράρτημα (Μη Αυτοτελής Ιδιοκτησία): Σύμφωνα με το Άρθρο 2, παρ. 81 του ΝΟΚ (Ν. 4067/2012) [Σοφίτα κατά ΝΟΚ], η σοφίτα ορίζεται ως προσβάσιμος χώρος εντός της επικλινούς στέγης ο οποίος συνδέεται λειτουργικά με τον υποκείμενο κύριο χώρο και δεν μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Εφόσον αποτελεί τμήμα μιας ενιαίας, ιδιωτικής κατοικίας (μεζονέτα τελευταίου ορόφου), αντιμετωπίζεται ως εσωτερικός χώρος της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
  • Όριο Κοινόχρηστης Προσβάσιμης Αλυσίδας: Η πολεοδομική νομοθεσία (Άρθρο 26 του ΝΟΚ) επιβάλλει τη δημιουργία μιας αδιάσπαστης «προσβάσιμης αλυσίδας» μετακίνησης. Αυτή αφορά την απρόσκοπτη κίνηση από τον δημόσιο χώρο προς την είσοδο του κτιρίου, τους κοινόχρηστους χώρους κυκλοφορίας (ανελκυστήρας, κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, διάδρομοι) και την είσοδο των ιδιωτικών διηρημένων ιδιοκτησιών. Δεν επεκτείνεται υποχρεωτικά στο εσωτερικό των ιδιωτικών διαμερισμάτων.
  • Φύση της Εσωτερικής Κλίμακας: Η εσωτερική σκάλα που συνδέει τον τελευταίο όροφο με τη σοφίτα αποτελεί στοιχείο της εσωτερικής διαρρύθμισης της κατοικίας. Δεν αποτελεί μέρος της κατακόρυφης κοινόχρηστης κυκλοφορίας του κτιρίου, επομένως δεν υπόκειται στον έλεγχο προσβασιμότητας του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες.

Πώς αποτυπώνεται στη Μελέτη Προσβασιμότητας;

Στο τεύχος και στα σχέδια της Μελέτης Προσβασιμότητας που κατατίθενται για την έκδοση της οικοδομικής άδειας, ο μελετητής μηχανικός οφείλει να σχεδιάσει και να περιγράψει κανονικά το επίπεδο της σοφίτας. Ωστόσο:

  • Το επίπεδο αυτό θα χαρακτηρίζεται ξεκάθαρα ως «Μη Προσβάσιμο» βάσει των Τεχνικών Προδιαγραφών της Υ.Α. ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/65826/699/2020.
  • Στην τεχνική έκθεση θα τεκμηριώνεται η λειτουργική του εξάρτηση από την υποκείμενη κατοικία μέσω της εσωτερικής κλίμακας και η απουσία σύνδεσης με το κεντρικό, κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο της τετραώροφης οικοδομής.

Τι ισχύει στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ);

Η αντιμετώπιση της σοφίτας στη Μελέτη Προσβασιμότητας συμβαδίζει απόλυτα με τον τρόπο καταχώρισής της στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).

  1. Ενιαία Καταχώριση Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, η σοφίτα δεν καταχωρίζεται ως αυτόνομη οριζόντια ιδιοκτησία. Εισάγεται ως παρακολούθημα/επέκταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του υποκείμενου ορόφου στην ίδια καρτέλα (επιφάνεια κύριων ή βοηθητικών χώρων ανάλογα με τη χρήση και τα ύψη της).
  2. Δήλωση Προσβασιμότητας στην ΗΤΚ: Στα ειδικά πεδία της ΗΤΚ που αφορούν την προσβασιμότητα ΑμεΑ, ο μηχανικός καλείται να επιλέξει αν η ιδιοκτησία είναι προσβάσιμη. Εδώ, η ιδιοκτησία (ως μεζονέτα) θεωρείται προσβάσιμη εφόσον η κύρια είσοδός της στον υποκείμενο όροφο προσεγγίζεται κανονικά από την κοινόχρηστη προσβάσιμη αλυσίδα του κτιρίου (π.χ. μέσω του ανελκυστήρα). Το γεγονός ότι το εσωτερικό επίπεδο της σοφίτας δεν διαθέτει υποδομές ΑμεΑ δεν ακυρώνει την προσβασιμότητα της ιδιοκτησίας, καθώς αυτή κρίνεται από το σημείο εισόδου της.

Προσοχή στις εξαιρέσεις

Η παραπάνω εξαίρεση παύει να ισχύει εάν η σοφίτα αποκτά αυτόνομη πρόσβαση απευθείας από το κεντρικό κλιμακοστάσιο ή τον ανελκυστήρα του κτιρίου, ή εάν ο υποκείμενος όροφος στεγάζει χρήση για την οποία απαιτείται καθολική προσβασιμότητα σε όλα τα επίπεδα (π.χ. ορισμένες κατηγορίες ειδικών κτιρίων, γραφείων ή καταστημάτων). Στην κλασική περίπτωση της οικιστικής τετραώροφης οικοδομής, η εσωτερική σύνδεση απαλλάσσει το επίπεδο της σοφίτας από τις δεσμεύσεις του σχεδιασμού για ΑμεΑ.

 

Τεχνικό Τμήμα michanikosapps