Η αξιοποίηση του ελεύθερου ισόγειου χώρου των αστικών ακινήτων (Pilotis) για τη δημιουργία νέων επαγγελματικών στεγών ή κατοικιών αποτελεί συχνό αίτημα των ιδιοκτητών προς τα τεχνικά γραφεία. Εντούτοις, η διαδικασία αυτή διέπεται από αυστηρούς περιορισμούς, καθώς βρίσκεται στο σημείο τομής της πολεοδομικής νομοθεσίας και του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Πριν από οποιαδήποτε σχεδιαστική ή κατασκευαστική πρόταση, ο τεχνικός κόσμος οφείλει να αξιολογεί τις δύο «κόκκινες γραμμές» που καθορίζουν τη σκοπιμότητα του έργου.
1. Το Πολεοδομικό Κριτήριο: Υπόλοιπο Σ.Δ. και Μελέτη Στάθμευσης
Βάσει του Άρθρου 11 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), ο ανοιχτός ισόγειος χώρος επί υποστυλωμάτων δεν προσμετράται στον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) του ακινήτου. Κατά τη μετατροπή του όμως σε περίκλειστο χώρο:
- Απορρόφηση Συντελεστή: Ο χώρος μεταβάλλεται σε επιφάνεια κύριας χρήσης και προσμετράται υποχρεωτικά στη δόμηση. Η έκδοση της απαραίτητης οικοδομικής άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες είναι δυνατή μόνο εφόσον υφίσταται εναπομείναν υπόλοιπο Σ.Δ. στο οικόπεδο.
- Εξασφάλιση Θέσεων Στάθμευσης: Εάν το τμήμα της Pilotis που πρόκειται να κλειστεί λειτουργούσε ως θεσμοθετημένος χώρος στάθμευσης της οικοδομής, ο μηχανικός υποχρεούται να υποβάλει νέα Μελέτη Στάθμευσης. Οι καταργούμενες θέσεις πρέπει είτε να μεταφερθούν σε άλλο σημείο του ακαλύπτου είτε να εξαγοραστούν, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις του Ν. 960/1979.
2. Το Ιδιοκτησιακό Κριτήριο: Κοινοχρησία και Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
Η Pilotis, από τη φύση της, συνιστά κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής.
- Αδυναμία Αυτογνώμονης Χρήσης: Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (π.χ. για στάθμευση οχήματος) δεν παρέχει στον δικαιούχο το δικαίωμα ανέγερσης τοιχοποιίας ή αλλαγής της χρήσης του χώρου.
- Απαίτηση Παμψηφίας (100%): Για τη δημιουργία μιας νέας, αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. ενός νέου καταστήματος ή γραφείου) στον χώρο αυτό, απαιτείται η τροποποίηση της Πράξης Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας. Η εν λόγω συμβολαιογραφική πράξη προϋποθέτει τη συναίνεση του συνόλου (100%) των συνιδιοκτητών του οικοπέδου.
- Οριακή Εφαρμογή Ν. 5142/2024: Οι πρόσφατες διατάξεις περί μονομερούς τροποποίησης της σύστασης (Άρθρο 16) δεν εφαρμόζονται για νέες κατασκευές. Αφορούν αποκλειστικά την αποτύπωση υφιστάμενων αυθαιρεσιών που έχουν συντελεστεί εκ κατασκευής της οικοδομής και εφόσον αυτές εναρμονίζονται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).
Συμπέρασμα & Checklist για τα Τεχνικά Γραφεία
Πριν από την έναρξη της μελέτης, ο έλεγχος σκοπιμότητας πρέπει να περιλαμβάνει:
- Έλεγχο του Πολεοδομικού Φακέλου για την επιβεβαίωση ύπαρξης υπολοίπου δόμησης.
- Μελέτη του Κανονισμού της Πολυκατοικίας και της Πράξης Σύστασης.
- Εξασφάλιση της έγγραφης συναίνεσης όλων των συνιδιοκτητών πριν από την υποβολή της αίτησης στο e-Άδειες.
Τεχνικό Τμήμα michanikosapps
