Με τον πρόσφατο Νόμο 5322/2026 (ΦΕΚ Α' 117/24.7.2026), εισάγονται σημαντικές αλλαγές που διευκολύνουν την αγορά ακινήτων και προσφέρουν νέες δυνατότητες αξιοποίησης της περιουσίας των πολιτών. Η νέα ρύθμιση επιτρέπει τη μετατροπή κτιρίων ή επαγγελματικών χώρων που παραμένουν κλειστοί ή αναξιοποίητοι, σε κατοικίες ή σε χώρους στάθμευσης.
Επειδή η πολεοδομική νομοθεσία χαρακτηρίζεται συχνά από πολυπλοκότητα, ακολουθεί μια απλή και κατανοητή ανάλυση των βασικών σημείων της ρύθμισης, προκειμένου κάθε ιδιοκτήτης να γνωρίζει ακριβώς τι ισχύει για το ακίνητό του.
1. Τι σημαίνει «Αλλαγή Χρήσης» με απλά λόγια;
Κάθε κτίριο ή αυτόνομος χώρος (όπως ένα κατάστημα, μια αποθήκη ή ένα γραφείο) διαθέτει μια «επίσημη ταυτότητα» από την πολεοδομία, η οποία καθορίζει τον σκοπό για τον οποίο επιτρέπεται να χρησιμοποιηθεί. Η μετατροπή, για παράδειγμα, ενός ισόγειου καταστήματος σε διαμέρισμα ονομάζεται αλλαγή χρήσης.
Με τη νέα ρύθμιση, το κράτος ανοίγει τον δρόμο ώστε χιλιάδες ακίνητα που μένουν ξενοίκιαστα να μετατραπούν νόμιμα σε σπίτια ή πάρκινγκ, καλύπτοντας με αυτόν τον τρόπο τις μεγάλες ελλείψεις που καταγράφονται σήμερα στην αγορά.
2. Το «μπλόκο» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) για 5 χρόνια
Αυτό αποτελεί το πιο κρίσιμο σημείο που απαιτεί την προσοχή των ενδιαφερομένων.
Στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης αξιοποιήσει τον νέο νόμο και μετατρέψει έναν επαγγελματικό χώρο σε κατοικία, απαγορεύεται αυστηρά η διάθεση του νέου αυτού ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) για διάστημα 5 ετών από την ημέρα ολοκλήρωσης της αλλαγής χρήσης. Στόχος της διάταξης είναι τα συγκεκριμένα ακίνητα να κατευθυνθούν αποκλειστικά στη μακροχρόνια ενοικίαση (παραδοσιακά μισθώματα), ώστε να ενισχυθεί η προσφορά στέγης για οικογένειες και φοιτητές.
3. Ειδικό τέλος για τα εκτός σχεδίου κτίρια
Αν το κτίριο προς αλλαγή χρήσης βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως και έχει ανεγερθεί βάσει συγκεκριμένων πολεοδομικών παρεκκλίσεων, τότε ο νόμος προβλέπει την καταβολή ενός ειδικού περιβαλλοντικού τέλους. Το τέλος αυτό ορίζεται στο 5% της αντικειμενικής αξίας της γης (του οικοπέδου).
4. Ποια είναι τα πλεονεκτήματα για την αγορά;
Η ρύθμιση αυτή φέρνει στην επιφάνεια σημαντικά οφέλη για την τσέπη των ιδιοκτητών αλλά και την καθημερινότητα των πόλεων:
- Αξιοποίηση κλειστών ακινήτων: Ένα παλιό, ξενοίκιαστο κατάστημα ή γραφείο μπορεί πλέον να αποκτήσει ξανά εμπορική αξία ως σύγχρονο διαμέρισμα.
- Αντιμετώπιση του προβλήματος στάθμευσης: Δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας νόμιμων θέσεων πάρκινγκ, γεγονός που αυξάνει κατακόρυφα την αξία ενός ακινήτου, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
- Σταθερά έσοδα από ενοίκια: Η στροφή προς τις μακροχρόνιες μισθώσεις εξασφαλίζει ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα για τον εκμισθωτή.
Απαραίτητος ο έλεγχος από Μηχανικό
Παρά την απλοποίηση των διαδικασιών, η αλλαγή χρήσης δεν πραγματοποιείται αυτόματα ούτε αυθαίρετα. Δεν αρκεί μια απλή ανακαίνιση ή η αλλαγή της επίπλωσης.
Κάθε μετατροπή απαιτεί αυστηρό τεχνικό έλεγχο από μηχανικό, ο οποίος είναι ο μόνος αρμόδιος για να εξετάσει:
- Αν επιτρέπεται η χρήση κατοικίας ή στάθμευσης στη συγκεκριμένη περιοχή (χρήσεις γης).
- Αν ο χώρος πληροί τις προϋποθέσεις για επαρκή φυσικό φωτισμό και αερισμό, όπως ορίζει ο Νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός.
- Ποια πολεοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών απαιτείται να εκδοθεί, ώστε η αλλαγή να είναι 100% νόμιμη.
Συμπέρασμα: Η νέα ρύθμιση αποτελεί μια εξαιρετική ευκαιρία για να δοθεί νέα ζωή και αξία σε ένα «ξεχασμένο» ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι θα ακολουθηθούν τα προβλεπόμενα νόμιμα και τεχνικά βήματα.
Για περισσότερες τεχνικές συμβουλές, άδειες ανακαίνισης και λύσεις που αφορούν τη διαχείριση του ακινήτου σας, εμπιστευτείτε τους εξειδικευμένους συνεργάτες μας στη MichanikosApps.
Επικοινωνήστε μαζί μας στο 2321 115761 ή μέσω email στο info@michanikosapps.gr για να λύσουμε κάθε σας απορία.
