Η απόφαση να ανακαινιστεί ριζικά μια κατοικία με παλαιότητα (άνω των 30-40 ετών) είναι μια εξαιρετική κίνηση που της δίνει νέα ζωή, αυξάνει την εμπορική της αξία και μειώνει κατακόρυφα τα έξοδα λειτουργίας της (ρεύμα, θέρμανση). Όμως, επειδή ένα κτίριο με χρόνια στην πλάτη του κρύβει εκπλήξεις πίσω από τους σοβάδες, η επιτυχία του έργου κρίνεται στην ορθή οργάνωση των σταδίων.

Στις κατασκευές η τήρηση μιας αυστηρής σειράς εργασιών (γραμμικό χρονοδιάγραμμα) είναι ο μόνος τρόπος για να αποφευχθούν οι διπλοεκτελέσεις, οι καθυστερήσεις και οι κακοτεχνίες. Ας δούμε την πρακτική σειρά που πρέπει να ακολουθηθεί, μαζί με την εκτιμώμενη διάρκεια για ένα τυπικό διαμέρισμα 80-100 τ.μ.

 

Μέρος 1ο: Τα 6 αναλυτικά στάδια της ανακαίνισης

Στάδιο 1: Μελέτη, Άδειες και Νομιμοποίηση (Διάρκεια: 2-4 εβδομάδες)

Πριν μπει το πρώτο σφυρί στο σπίτι, ο μηχανικός πρέπει να κάνει τον απαραίτητο έλεγχο:

  • Πολεοδομικός Έλεγχος & Τακτοποίηση: Ελέγχονται τα παλιά σχέδια. Αν υπάρχουν αυθαιρεσίες (π.χ. ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος), τακτοποιούνται με τον Ν. 4495/17.
  • Έκδοση Αδειών: Εκδίδεται η απαραίτητη Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ) μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες.
  • Απογραφή στον e-ΕΦΚΑ: Γίνεται η ηλεκτρονική απογραφή του έργου για τα ένσημα των εργατών, ώστε το εργοτάξιο να είναι 100% νόμιμο.

Στάδιο 2: Γκρεμίσματα και Αποξηλώσεις (Διάρκεια: 1-2 εβδομάδες)

Εδώ απομακρύνεται ό,τι έχει φθαρεί από τον χρόνο ή πρόκειται να αλλάξει θέση:

  • Καθαιρέσεις τοίχων: Για να ανοίξουν οι χώροι (π.χ. ενιαία κουζίνα με σαλόνι). Προσοχή: Ο μηχανικός ελέγχει αν οι τοίχοι είναι φέροντες (τούβλα/πέτρα) ή απλά χωρίσματα.
  • Αποξηλώσεις: Ξηλώνονται τα παλιά είδη υγιεινής, τα πλακάκια, τα δάπεδα (αν χρειάζεται), οι εσωτερικές πόρτες, οι ντουλάπες και οι παλιές σωληνώσεις.
  • Διαχείριση Μπαζών: Τα μπάζα απομακρύνονται με ειδικούς κάδους ανακύκλωσης.

Στάδιο 3: Υδραυλικές & Ηλεκτρολογικές Εγκαταστάσεις (Διάρκεια: 2-3 εβδομάδες)

Σε αυτό το στάδιο φτιάχνεται η «καρδιά» του σπιτιού, η οποία κρύβεται πίσω από τους τοίχους. Δεν κάνουμε ποτέ οικονομία σε αυτά τα υλικά:

  • Υδραυλικά: Τοποθετούνται ολοκαίνουργιοι συλλέκτες (κολεκτέρ) και σωληνώσεις ύδρευσης/αποχέτευσης (π.χ. πολυστρωματικοί σωλήνες χωρίς κολλήσεις) σε μπάνιο και κουζίνα.
  • Ηλεκτρολογικά: Περιβάλλονται οι νέες καλωδιώσεις, δημιουργούνται νέες γραμμές για ισχυρές συσκευές (A/C, επαγωγικές εστίες, ταχυθερμοσίφωνες) και τοποθετείται νέος, σύγχρονος ηλεκτρολογικός πίνακας με ρελέ ασφαλείας.
  • Θέρμανση/Ψύξη: Εγκαθίστανται οι αναμονές για το νέο σύστημα (π.χ. αντλία θερμότητας, φυσικό αέριο ή ενδοδαπέδια θέρμανση).

Στάδιο 4: Σοβάδες, Μερεμέτια & Τσιμεντοκονίες (Διάρκεια: 2-3 εβδομάδες)

Μετά το σκάψιμο των τοίχων, το σπίτι πρέπει να «κλείσει» και να ισιώσει:

  • Κλείσιμο αυλακώσεων: Σοβατίζονται τα σημεία που σκάφτηκαν για τις σωλήνες και τα καλώδια.
  • Γυψοσανίδες: Κατασκευάζονται τυχόν ψευδοροφές για κρυφό φωτισμό ή νέα χωρίσματα δωματίων.
  • Τσιμεντοκονία δαπέδου: Εφαρμόζεται νέο στρώμα τσιμεντοκονίας για να διορθωθούν οι κλίσεις και να δημιουργηθεί το επίπεδο υπόστρωμα που θα δεχθεί τα πλακάκια ή το ξύλο.

Στάδιο 5: Επενδύσεις, Μονώσεις & Κουφώματα (Διάρκεια: 3-4 εβδομάδες)

Εδώ το σπίτι αρχίζει να παίρνει την τελική του μορφή και θωρακίζεται ενεργειακά:

  • Τοποθέτηση Πλακιδίων/Ειδών Υγιεινής: Στρώνονται τα πλακάκια σε μπάνιο, κουζίνα και δάπεδα.
  • Ενεργειακά Κουφώματα: Τοποθετούνται τα νέα κουφώματα αλουμινίου ή PVC με διπλά ενεργειακά τζάμια.
  • Θερμοπρόσοψη: Εφαρμόζεται το εξωτερικό σύστημα μόνωσης στους τοίχους (αν πρόκειται για μονοκατοικία ή αν επιτρέπεται στο διαμέρισμα).

Στάδιο 6: Ξυλουργικά, Βαψίματα & Τελικές Τοποθετήσεις (Διάρκεια: 2-3 εβδομάδες)

Το στάδιο των αισθητικών παρεμβάσεων και της λεπτομέρειας:

  • Ξυλουργικά: Τοποθετούνται τα ντουλάπια της κουζίνας, οι ντουλάπες των υπνοδωματίων και οι εσωτερικές πόρτες.
  • Ελαιοχρωματισμοί: Σπατουλάρισμα, αστάρωμα και τελικό βάψιμο των τοίχων.
  • Τελικές συνδέσεις: Ο ηλεκτρολόγος τοποθετεί τις πρίζες, τους διακόπτες και τα φωτιστικά, ενώ ο υδραυλικός συνδέει τις μπαταρίες και τα είδη υγιεινής.

 

Μέρος 2ο: Το Αναλυτικό Χρονοδιάγραμμα των 16 Εβδομάδων

Για να κυλήσουν οι εργασίες ομαλά, η συνολική διάρκεια των 16 εβδομάδων οργανώνεται με μια αυστηρή, διαδοχική ροή, όπου οι ειδικότητες αλληλοσυμπληρώνονται χωρίς να εμποδίζει η μία την άλλη.

Η εκκίνηση του έργου γίνεται τις πρώτες τρεις εβδομάδες (Εβδομάδα 1-3), οι οποίες αφιερώνονται αποκλειστικά στην προετοιμασία. Σε αυτό το διάστημα ολοκληρώνεται η αρχιτεκτονική μελέτη, εκδίδονται οι πολεοδομικές άδειες (ΕΕΜΚ) και πραγματοποιείται η υποχρεωτική απογραφή του έργου στον e-ΕΦΚΑ.

Αμέσως μετά, μπαίνουμε στη φάση της «βαριάς» κατασκευής. Τις επόμενες δύο εβδομάδες (Εβδομάδα 4-5) πραγματοποιούνται οι καθαιρέσεις των τοίχων και οι αποξηλώσεις των παλιών δικτύων, ενώ απομακρύνονται όλα τα μπάζα με ειδικούς κάδους. Μόλις αδειάσει ο χώρος, αναλαμβάνουν οι ηλεκτρολόγοι και οι υδραυλικοί. Από την 6η έως την 8η εβδομάδα, εγκαθίστανται οι νέες σωληνώσεις ύδρευσης, οι αποχετεύσεις, οι νέες ηλεκτρολογικές γραμμές και οι αναμονές για τα συστήματα θέρμανσης και κλιματισμού.

Το επόμενο κρίσιμο βήμα είναι το κλείσιμο των τοίχων και η ισοπέδωση των επιφανειών. Την 9η και 10η εβδομάδα γίνονται τα σοβατίσματα, τα μερεμέτια, οι κατασκευές των γυψοσανίδων και στρώνεται η τσιμεντοκονία στα δάπεδα ώστε να δημιουργηθεί το κατάλληλο υπόστρωμα. Ακολουθεί η φάση των επενδύσεων και της ενεργειακής θωράκισης. Από την 11η έως τη 13η εβδομάδα, τοποθετούνται τα πλακάκια στα δάπεδα και το μπάνιο, εγκαθίστανται τα νέα ενεργειακά κουφώματα και εφαρμόζεται η εξωτερική θερμοπρόσοψη.

Το έργο μπαίνει στην τελική του ευθεία την 14η και 15η εβδομάδα, όπου τοποθετούνται τα ξυλουργικά (ντουλάπια κουζίνας, ντουλάπες, εσωτερικές πόρτες) και ολοκληρώνονται οι ελαιοχρωματισμοί με το σπατουλάρισμα και το τελικό βάψιμο των τοίχων. Τέλος, την 16η εβδομάδα, γίνονται οι τελικές συνδέσεις των πριζών, των διακοπτών, των φωτιστικών και των ειδών υγιεινής, ακολουθεί ο γενικός επαγγελματικός καθαρισμός και το ακίνητο παραδίδεται έτοιμο προς χρήση.

Συμπέρασμα: Γιατί χρειάζεστε τον Μηχανικό ως Project Manager;

Το μεγαλύτερο ρίσκο σε μια ανακαίνιση είναι ο συντονισμός των συνεργείων. Αν ο ένας μάστορας καθυστερήσει, παρασύρει ολόκληρο το χρονοδιάγραμμα. Επιπλέον, οι κακοτεχνίες σε κρυφά σημεία (όπως οι κολλήσεις των υδραυλικών) μπορούν να φανούν αφού έχει ολοκληρωθεί το έργο, προκαλώντας τεράστιες ζημιές.

 

Για περισσότερες τεχνικές συμβουλές, άδειες ανακαίνισης και λύσεις που αφορούν τη διαχείριση του ακινήτου σας, εμπιστευτείτε τους εξειδικευμένους συνεργάτες μας στη MichanikosApps. 

Επικοινωνήστε μαζί μας στο 2321 115761 ή μέσω email στο  info@michanikosapps.gr για να λύσουμε κάθε σας απορία.