Εδώ και αρκετές δεκαετίες, η διαχείριση του κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα περιστρέφεται σταθερά γύρω από τη διαδικασία της «νομιμοποίησης». Από τις πρώτες νομοθετικές προσπάθειες της δεκαετίας του '80 μέχρι τους σύγχρονους νόμους για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων (με κυριότερο τον Ν. 4495/17), η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει προσαρμοστεί σε έναν συνεχή κύκλο ρυθμίσεων, προθεσμιών και παρατάσεων.

Κάθε νέα νομοθετική παρέμβαση φέρνει μαζί της μια έντονη κινητικότητα για ιδιοκτήτες και επαγγελματίες, διατηρώντας το ζήτημα των αυθαιρέτων κατασκευών στο επίκεντρο της επικαιρότητας. Σήμερα, όμως, με τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται σε διεθνές και ευρωπαϊκό επίπεδο, αναδεικνύεται η ανάγκη για έναν ευρύτερο προβληματισμό: Μήπως η εστίαση στη «χάρτινη» νομιμότητα έχει περιορίσει την προσοχή από την επιτακτική ανάγκη για πραγματικά ασφαλή, δομικά θωρακισμένα και βιώσιμα κτίρια;

 Η διαφορά ανάμεσα σε μια διοικητική ρύθμιση και σε μια ουσιαστική αναβάθμιση

Οι διαδοχικοί νόμοι για τα αυθαίρετα λειτούργησαν κυρίως ως μηχανισμοί καταγραφής και οικονομικής διευθέτησης εκκρεμοτήτων του παρελθόντος. Μέσα από αυτές τις διαδικασίες, χιλιάδες ακίνητα «ξεμπλόκαραν», απέκτησαν τη δυνατότητα μεταβίβασης ή ένταξης σε επιδοτούμενα προγράμματα, εξασφαλίζοντας νομική προστασία για τα επόμενα χρόνια.

Ωστόσο, η καταβολή ενός προστίμου ή ενός παραβόλου δεν συνεπάγεται αυτόματα και τη βελτίωση της τεχνικής συμπεριφοράς ενός κτιρίου. Μια αυθαίρετη κατασκευή, μια προσθήκη ορόφου χωρίς επικαιροποιημένη στατική μελέτη ή ένα κτίριο με ελλιπή μέτρα πυροπροστασίας δεν μεταβάλλουν το επίπεδο επικινδυνότητάς τους επειδή ολοκληρώθηκε μια διοικητική διαδικασία. Οι νόμοι της φυσικής και της μηχανικής παραμένουν ανεξάρτητοι από τις θεσμικές ρυθμίσεις· δεν κοιτάζουν κρατικά έγγραφα, αλλά τις πραγματικές αντοχές των υλικών.

 Η πρωταρχική ανάγκη για ασφαλή κτίρια

Η ασφάλεια των χρηστών ενός κτιρίου αποτελεί την ύψιστη προτεραιότητα και τη θεμελιώδη βάση της επιστήμης του μηχανικού. Η νομική τακτοποίηση μιας αυθαιρεσίας δεν εξαλείφει τους πιθανούς κινδύνους που συνδέονται με αυτήν.

Σε μια χώρα με αποδεδειγμένα υψηλή σεισμική δραστηριότητα και αντιμέτωπη με όλο και πιο έντονα καιρικά φαινόμενα, η στατική επάρκεια, η δομική ακεραιότητα και η παθητική πυροπροστασία των κτιρίων δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται ως δευτερεύοντα ζητήματα. Η ανάγκη για ασφαλή κτίρια είναι άμεση και επιτακτική, καθώς επηρεάζει την καθημερινότητα και την προστασία της ανθρώπινης ζωής. Η τυπική συμμόρφωση στα χαρτιά πρέπει να δώσει τη θέση της στην ουσιαστική τεχνική θωράκιση.

Η πίεση των Ευρωπαϊκών Οδηγιών (Green Deal) και η στροφή στη συντήρηση

Η ανάγκη για αλλαγή πλεύσης γίνεται ακόμη πιο ξεκάθαρη υπό το βάρος των ευρωπαϊκών εξελίξεων. Η Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία (Green Deal) και η οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) θέτουν αυστηρούς στόχους για τη δημιουργία ενός κτιριακού αποθέματος μηδενικών εκπομπών έως το 2050.

Οι ευρωπαϊκές κατευθυντήριες γραμμές δεν αντιμετωπίζουν τα κτίρια ως στατικά νομικά έγγραφα, αλλά ως δυναμικούς οργανισμούς που πρέπει να αναβαθμίζονται συνεχώς. Η φιλοσοφία του Green Deal μετατοπίζει το ενδιαφέρον:

  • Από την απλή καταγραφή στην ουσιαστική παρέμβαση: Δεν αρκεί ένα κτίριο να είναι «τακτοποιημένο» στα χαρτιά· πρέπει να αποδεικνύει τη μειωμένη ενεργειακή του κατανάλωση και το χαμηλό περιβαλλοντικό του αποτύπωμα.
  • Σύνδεση ενέργειας και στατικής επάρκειας: Οι ευρωπαϊκοί θεσμοί τονίζουν όλο και περισσότερο ότι οι ενεργειακές ανακαινίσεις μεγάλης κλίμακας (deep renovations) πρέπει να συμβαδίζουν με τον έλεγχο της στατικής τρωτότητας, ειδικά σε σεισμογενείς περιοχές όπως η Μεσόγειος.
  • Κύκλος ζωής των υλικών: Η έμφαση δίνεται πλέον στη βιώσιμη συντήρηση και την επανάχρηση των υφιστάμενων δομών, περιορίζοντας την άσκοπη κατεδάφιση ή την εγκατάλειψη κτιρίων.

Από τον Έλεγχο των Φακέλων στην Ενίσχυση των Υποδομών

Η εισαγωγή της Ηλεκτρονικής Ταυτότης Κτιρίου (ΗΤΚ) αποτέλεσε ένα σημαντικό βήμα για την αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων. Ωστόσο, η διαδικασία παραμένει σε μεγάλο βαθμό επικεντρωμένη στην πληρότητα των αρχείων και των πολεοδομικών σχεδίων.

Με δεδομένη τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα –καθώς ένα μεγάλο ποσοστό των πολυκατοικιών έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του '60, '70 και '80 με παλαιότερους αντισεισμικούς κανονισμούς– η μελλοντική πρόκληση αφορά τη θεσμοθέτηση κινήτρων για την ουσιαστική θωράκιση των κατασκευών. Όπως υπάρχουν χρηματοδοτικά εργαλεία για την ενεργειακή αναβάθμιση, η αγορά έχει ανάγκη από αντίστοιχα προγράμματα που θα διευκολύνουν τον προσεισμικό έλεγχο, τις στατικές ενισχύσεις και τον εκσυγχρονισμό των συστημάτων ασφαλείας, διασφαλίζοντας ότι οι πολίτες ζουν και εργάζονται σε ασφαλή περιβάλλοντα.

 

Ο κύκλος της αποκλειστικής ενασχόλησης με τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων τείνει να ολοκληρώσει τη διαδρομή του. Η αξία και η βιωσιμότητα ενός ακινήτου στα επόμενα χρόνια δεν θα κρίνονται από το αν διαθέτει μια επιτυχημένη διοικητική τακτοποίηση, αλλά από το κατά πόσο είναι ανθεκτικό, ασφαλές και εναρμονισμένο με τις σύγχρονες περιβαλλοντικές απαιτήσεις. Η μετάβαση από την κουλτούρα της «νομιμοποίησης» στην κουλτούρα της «συντήρησης και της δομικής ασφάλειας» αποτελεί τη μόνη βιώσιμη επιλογή για το μέλλον των ελληνικών πόλεων.

 

 

 

Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps