Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων πιστεύουν ότι «αυθαίρετο» σημαίνει απαραίτητα ένα ολόκληρο παράνομο κτίσμα, ένας αυθαίρετος όροφος ή ένα επιπλέον δωμάτιο. Στην πραγματικότητα, η πολεοδομική νομοθεσία (Ν. 4495/17 και ο νέος Κώδικας Πολεοδομίας) χαρακτηρίζει ως αυθαιρεσίες ακόμα και πολύ μικρές, καθημερινές αλλαγές που έγιναν κατά την κατασκευή ή την ανακαίνιση ενός σπιτιού.
Οι αποκλίσεις αυτές ονομάζονται «μικρές παραβάσεις» (Κατηγορία 3). Παρόλο που δεν επηρεάζουν τη στατικότητα του κτιρίου, αποτελούν μια «παγίδα» που μπορεί να μπλοκάρει ξαφνικά μια μεταβίβαση, μια γονική παροχή ή την έκδοση της απαραίτητης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Ακολουθεί ο αναλυτικός και επεξηγηματικός οδηγός για το τι ισχύει στην πράξη:
1. Ποιες είναι οι συχνότερες «Μικρές Παραβάσεις» (Κατηγορία 3);
Στην κατηγορία αυτή υπάγονται αποκλίσεις που έχουν συγκεκριμένα όρια ανοχής (έως 5% στις διαστάσεις του κτιρίου). Ας δούμε τα πιο κλασικά παραδείγματα:
- Αλλαγές στα κουφώματα: Αν στα σχέδια της Πολεοδομίας ένα παράθυρο φαίνεται 1,20 μέτρα αλλά στην πραγματικότητα κατασκευάστηκε 1,50 μέτρα, ή αν μια μπαλκονόπορτα μετατοπίστηκε μισό μέτρο πιο δεξιά στον τοίχο, αυτό θεωρείται μικρή παράβαση. Το ίδιο ισχύει και για τη διάνοιξη ενός νέου παραθύρου που δεν υπήρχε στα σχέδια.
- Αποθήκες και στέγαστρα στην αυλή: Μια μικρή ισόγεια αποθήκη στον κήπο ή στην ταράτσα, εφόσον έχει επιφάνεια έως 15 τ.μ. και συνολικό ύψος έως 2,50 μέτρα, θεωρείται μικρή παράβαση. Το ίδιο ισχύει για μόνιμα κιόσκια ή ξύλινα στέγαστρα.
- Αλλαγή θέσης του κτιρίου: Συμβαίνει συχνά μια ολόκληρη πολυκατοικία ή μονοκατοικία να «γλίστρησε» κατά την κατασκευή και να χτίστηκε μερικά εκατοστά ή μέτρα πιο δίπλα σε σχέση με το οικόπεδο. Αν δεν παραβιάζει τις νόμιμες αποστάσεις από τα όρια των γειτόνων (αποστάσεις Δ), τακτοποιείται εύκολα.
- Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου: Η κατασκευή ενός μόνιμου μπάρμπεκιου (χτιστή ψησταριά) στην αυλή, η υπερύψωση του εδάφους με τσιμέντο, ή μια περίφραξη (τοιχίο) που έγινε με ελαφρώς διαφορετικό τρόπο ή ύψος από την άδεια.
2. Τι ισχύει για τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις; (Τοίχοι που γκρεμίστηκαν)
Μια από τις μεγαλύτερες παρανοήσεις αφορά τις εσωτερικές αλλαγές (π.χ. αν γκρεμίσατε έναν τοίχο για να ενώσετε την κουζίνα με το σαλόνι ή αν αλλάξατε θέση στο μπάνιο).
- Τα καλά νέα: Η αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης δεν αποτελεί πολεοδομική αυθαιρεσία και δεν επιβάλλει κανένα πρόστιμο τακτοποίησης.
- Η παγίδα: Η νέα εσωτερική κατάσταση πρέπει οπωσδήποτε να αποτυπωθεί στα σχέδια της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αν ο μηχανικός έρθει για αυτοψία και δει διαφορετικούς τοίχους από τα παλιά σχέδια, δεν μπορεί να εκδώσει το πιστοποιητικό αν δεν προχωρήσει πρώτα στην ηλεκτρονική ενημέρωση του φακέλου.
3. Οι «κρυφές» μικρές παραβάσεις που δεν φαντάζεστε
Υπάρχουν λεπτομέρειες που ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εντοπίσει με το μάτι, αλλά ο μηχανικός τις βλέπει αμέσως με το μέτρο:
- Μικρή αλλαγή στο ύψος του ορόφου: Αν ο όροφος κατασκευάστηκε μερικά εκατοστά ψηλότερος ή χαμηλότερος από την άδεια (μέχρι 5% απόκλιση).
- Αλλαγή στις διαστάσεις των μπαλκονιών: Αν το μπαλκόνι (εξώστης) έγινε ελαφρώς μεγαλύτερο σε πλάτος ή μήκος, εντός του ορίου του 5%.
Ποιο είναι το μεγάλο πλεονέκτημα της Κατηγορίας 3;
Ο νόμος είναι πολύ ευνοϊκός για αυτές τις περιπτώσεις. Όλες οι μικρές παραβάσεις της Κατηγορίας 3 τακτοποιούνται οριστικά (για πάντα) με την καταβολή ενός ενιαίου σταθερού παραβόλου 250 ευρώ. Το καλύτερο; Με ένα μόνο παράβολο των 250 ευρώ καλύπτονται όλες μαζί οι μικρές παραβάσεις που μπορεί να έχει ένα ακίνητο (π.χ. και η αποθήκη, και τα παράθυρα, και το μπάρμπεκιου).
Ελέγξτε τη νομιμότητα του ακινήτου σας
Ακόμα και η πιο μικρή αλλαγή στο διαμέρισμα ή τη μονοκατοικία σας μπορεί να απαιτεί τεχνική τακτοποίηση προκειμένου η περιουσία σας να παραμένει εμπορικά αξιοποιήσιμη και έτοιμη για μεταβίβαση.
Για έναν έγκυρο πολεοδομικό έλεγχο και την καθοδήγηση του ακινήτου σας, η ομάδα της michanikosapps είναι στη διάθεσή σας.
Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα στο 2321 115761 ή μέσω email στο info@michanikosapps.gr για να λύσουμε κάθε σας απορία και να θωρακίσουμε την ιδιοκτησία σας.
