Ψηφιακή Τράπεζα Γης & Μεταφορά Συντελεστή (Ν. 5306/2026): Ευκαιρίες αξιοποίησης για διατηρητέα, ρυμοτομούμενα & νέα κτίσματα

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) παύει να αποτελεί μια θεωρητική πολεοδομική έννοια ή μια «κολλημένη» διαδικασία του παρελθόντος. Με τα Άρθρα 123 έως 130 του Ν. 5306/2026 («Κώδικας Χωροταξίας & Πολεοδομίας – Νικόλαος Ταγαράς»), το θεσμικό πλαίσιο εκσυγχρονίζεται ριζικά.

Μέσω της νέας Ψηφιακής Τράπεζας Γης (ΨΤΓ), ο συντελεστής δόμησης μετατρέπεται σε έναν άυλο, ψηφιακό τίτλο αξίας. Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί είτε να ρευστοποιήσει τη δόμηση που στερείται το ακίνητό του, είτε να αγοράσει επιπλέον τετραγωνικά μέτρα για το οικόπεδό του.

1. Τι είναι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης;

Στην πολεοδομική πράξη, η ΜΣΔ είναι η διοικητική μεταφορά του δικαιώματος δόμησης από ένα Ακίνητο Προσφοράς (όπου η δόμηση περιορίζεται ή απαγορεύεται) σε ένα Ακίνητο Υποδοχής (όπου επιτρέπεται η αύξηση των δομήσιμων τετραγωνικών).

Με τον Ν. 5306/2026, η συναλλαγή αυτή δεν γίνεται πλέον με ιδιωτικές διαπραγματεύσεις, αλλά αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Η πλατφόρμα αποτιμά χρηματικά την αξία των τετραγωνικών βάσει των αντικειμενικών και εμπορικών αξιών των εμπλεκόμενων περιοχών, διασφαλίζοντας απόλυτη διαφάνεια και περιβαλλοντικό ισοζύγιο.

2. Ποιες κατηγορίες ακινήτων αφορά ο νέος νόμος;

Ακίνητα Προσφοράς (Πώληση Συντελεστή)

Αν ένα ακίνητο υπάγεται σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες, ο νόμος δίνει τη δυνατότητα έκδοσης Ψηφιακού Τίτλου ΜΣΔ και είσπραξης της αξίας του:

Διατηρητέα Κτίρια: Στις περιπτώσεις που δεν εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης λόγω προστασίας του κτιρίου, ο ιδιοκτήτης δύναται να πουλήσει τα υπολειπόμενα τετραγωνικά. Υποχρέωση: Τα έσοδα πρέπει να διατεθούν για την αποκατάσταση και συντήρηση των όψεων του διατηρητέου.

Ρυμοτομούμενα Ακίνητα & Κοινόχρηστοι Χώροι: Ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί από τον Δήμο για τη δημιουργία δρόμων, πλατειών ή σχολείων και παραμένουν αναπαλλοτρίωτες χωρίς αποζημίωση.

Ακίνητα σε Ζώνες Προστασίας: Εκτάσεις στις οποίες επιβλήθηκαν ειδικοί περιβαλλοντικοί περιορισμοί δόμησης.

Ακίνητα Υποδοχής (Αγορά Συντελεστή)

Στην περίπτωση που επιζητείται η αύξηση της δόμησης σε ένα οικόπεδο, υπάρχει η δυνατότητα αγοράς τίτλου από την ΨΤΓ, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:

Ένταξη σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ): Η αγορά δόμησης επιτρέπεται αποκλειστικά εντός των θεσμοθετημένων ΖΥΣ που καθορίζονται από τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) κάθε Δήμου.

Όρια Αύξησης: Η επιπλέον δόμηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το καθορισμένο ποσοστό (συνήθως 10% έως 20%) επί του ισχύοντος συντελεστή του οικοπέδου.

Οριστική Τακτοποίηση Αυθαιρέτων (Κατηγορία 5): Η αγορά συντελεστή αποτελεί τον απαραίτητο μηχανισμό για την οριστική εξαγορά και εξάλειψη των αυθαιρεσιών της Κατηγορίας 5.

3. Η Διαδικασία Υλοποίησης Βήμα-Βήμα

Η εφαρμογή της Μεταφοράς Συντελεστή διέπεται από αυστηρά ψηφιακά στάδια (Άρθρο 129):

Τεχνικός Έλεγχος & Φάκελος: Ο μηχανικός συντάσσει την τεχνική έκθεση, το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και υποβάλλει τον φάκελο στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.

Έκδοση Ψηφιακού Τίτλου: Μετά την διασταύρωση των στοιχείων, εκδίδεται ο ονομαστικός τίτλος ΜΣΔ.

Καταχώριση στο Κτηματολόγιο: Ο τίτλος εγγράφεται στη χωρική βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου (ως βάρος στο ακίνητο προσφοράς).

Συναλλαγή & Έκδοση Αδείας: Ο αγοραστής καταθέτει το αντίστοιχο χρηματικό ποσό στην ΨΤΓ. Ο τίτλος «ξεκλειδώνει» και ενσωματώνεται στο Ακίνητο Υποδοχής, επιτρέποντας την έκδοση της Οικοδομικής Άδειας.

Συνοπτικός Οδηγός Ρυθμίσεων (Άρθρα 123–130)

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Ο Ν. 5306/2026 δίνει διέξοδο σε ακίνητα που παρέμεναν πολεοδομικά εγκλωβισμένα για δεκαετίες, ενώ παράλληλα προσφέρει νόμιμους τρόπους διεύρυνσης της δόμησης. Επειδή η ένταξη ενός ακινήτου στις Ζώνες Υποδοχής και η έκδοση του Ψηφιακού Τίτλου απαιτούν εξειδικευμένο τοπογραφικό και πολεοδομικό έλεγχο, ο τεχνικός σύμβουλος είναι ο αρμόδιος για την ορθή προετοιμασία του φακέλου.

Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps