Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Η ακίνητη περιουσία περνά από την εποχή της καταγραφής στην εποχή της διασταύρωσης. Για χρόνια το ζητούμενο ήταν να δηλωθεί ένα ακίνητο στο Ε9, να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, να δηλωθούν τα τετραγωνικά στον Δήμο και, εφόσον εκμισθώνεται, να υποβληθεί το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Σήμερα το ενδιαφέρον μετατοπίζεται: τα στοιχεία που βρίσκονται στις διαφορετικές βάσεις δεδομένων πρέπει να συμφωνούν μεταξύ τους και, κυρίως, να ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα κομβικό ρόλο αποκτά το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), μέσω του οποίου διαμορφώνεται μια πληρέστερη εικόνα τόσο για την ιδιοκτησία όσο και για τη χρήση των ακινήτων. Παράλληλα, η νέα νομοθεσία δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα στην πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, ενώ από το 2027 οι σχετικές αλλαγές θα επηρεάζουν και τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ.
Το ερώτημα επομένως για κάθε ιδιοκτήτη είναι πλέον συγκεκριμένο: το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με τα ίδια τετραγωνικά, την ίδια χρήση και τα ίδια ιδιοκτησιακά χαρακτηριστικά στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον Δήμο, στους τίτλους και στα υπόλοιπα αρχεία;
Το φθινόπωρο είναι κατάλληλη περίοδος για να δοθεί η απάντηση. Όχι μόνο λόγω των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων. Η αναμενόμενη έναρξη του νέου «Ανακαινίζω» μέσα στον Σεπτέμβριο και η ανάγκη έγκαιρης προετοιμασίας για προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης αποτελούν έναν ακόμη λόγο για να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης την πραγματική φορολογική, νομική και τεχνική κατάσταση της περιουσίας του.
Ακολουθούν 10 ερωτήσεις και απαντήσεις για τους βασικούς ελέγχους που αξίζει να γίνουν από το φθινόπωρο.
- Γιατί αποκτούν τώρα μεγαλύτερη σημασία οι διασταυρώσεις;
Επειδή η φορολογική διοίκηση διαθέτει πλέον περισσότερα ψηφιακά δεδομένα για την ακίνητη περιουσία και αυξάνεται η δυνατότητα σύγκρισής τους. Το ΜΙΔΑ ενισχύει αυτή τη διαδικασία, συγκεντρώνοντας πληροφορίες όχι μόνο για το ιδιοκτησιακό καθεστώς αλλά και για τη χρήση των ακινήτων.
Αποκλίσεις που επί χρόνια μπορεί να μην προκαλούσαν άμεσο πρόβλημα —για παράδειγμα διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9 και σε άλλα αρχεία— αποκτούν πλέον μεγαλύτερη σημασία. Για τον ιδιοκτήτη, συνεπώς, η καλύτερη άμυνα απέναντι σε μελλοντικές διορθώσεις, καθυστερήσεις ή επιβαρύνσεις είναι ο προληπτικός έλεγχος.
- Τι πρέπει να ελέγξουμε πρώτα στο Ε9;
Όχι μόνο εάν το ακίνητο είναι δηλωμένο, αλλά εάν είναι σωστά δηλωμένο.
Ελέγχουμε την επιφάνεια, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, τον όροφο, τους κύριους και βοηθητικούς χώρους και τη χρήση. Μεγαλύτερη προσοχή χρειάζονται παλαιά ακίνητα, κληρονομικές ιδιοκτησίες και περιπτώσεις στις οποίες έχουν γίνει μεταβολές με την πάροδο των ετών.
Τα στοιχεία του Ε9 αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και επομένως ένα λάθος μπορεί να έχει και φορολογικό αποτέλεσμα.
- Τι αλλάζει με τα πραγματικά τετραγωνικά;
Από το 2027 τίθεται στο επίκεντρο η πραγματική κατάσταση του ακινήτου για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ.
Εάν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια. Αντίστοιχα, θα λαμβάνεται υπόψη και η πραγματική χρήση όταν αυτή έχει μεταβληθεί.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες έχουν έναν πρόσθετο λόγο να γνωρίζουν από τώρα εάν τα δηλωμένα τετραγωνικά ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
- Τι συμβαίνει εάν το ακίνητο είναι στην πραγματικότητα μικρότερο;
Η νέα νομοθεσία προβλέπει και αυτή την περίπτωση.
Εφόσον για το κτίσμα έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και από αυτή αποδεικνύεται ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη πραγματική επιφάνεια.
Η ρύθμιση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η πραγματική κατάσταση δεν λειτουργεί μόνο προς την κατεύθυνση της αύξησης της φορολογητέας επιφάνειας αλλά, όπου αποδεικνύεται, και προς την αντίθετη.
- Πρέπει να ελέγξουμε και τα τετραγωνικά στον Δήμο;
Ναι, διότι πρόκειται για διαφορετική βάση.
Τα τετραγωνικά που εμφανίζονται στο Ε9 συνδέονται με τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, ενώ τα στοιχεία που διαθέτει ο Δήμος χρησιμοποιούνται για δημοτικά τέλη και επιβαρύνσεις.
Επομένως πρέπει να συγκριθούν τα πραγματικά τετραγωνικά με εκείνα που εμφανίζονται τόσο στο Ε9 όσο και στον Δήμο. Εάν υπάρχουν αποκλίσεις, πρέπει να διερευνηθεί από πού προέρχονται και εάν απαιτείται διόρθωση.
- Τι πρέπει να ελέγξουμε στο Κτηματολόγιο;
Το γεγονός ότι κάποτε υποβάλαμε δήλωση δεν σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να ελέγξουμε τη σημερινή εικόνα του ακινήτου.
Εξετάζουμε το καταχωρισμένο δικαίωμα, το ποσοστό ιδιοκτησίας, το εμβαδόν, τη θέση και τον ΚΑΕΚ και τα συγκρίνουμε με τον τίτλο κτήσης και την πραγματική κατάσταση.
Μεγαλύτερη προσοχή χρειάζεται σε κληρονομικά ακίνητα, παλαιούς τίτλους, αγροτεμάχια και ιδιοκτησίες με πολλούς συνιδιοκτήτες.
- Γιατί πρέπει να μας απασχολήσει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά επίσης ιδιαίτερη σημασία, καθώς συγκεντρώνει κρίσιμα στοιχεία για την τεχνική και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.
Ο έλεγχος μπορεί να αναδείξει αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης, κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους, επεκτάσεις ή άλλες αποκλίσεις σε σχέση με την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.
Οι εκκρεμότητες αυτές είναι προτιμότερο να εντοπίζονται και να αντιμετωπίζονται εγκαίρως και όχι όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται μπροστά σε μία μεταβίβαση, γονική παροχή ή άλλη πράξη που απαιτεί πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου.
Παράλληλα, ο ρόλος της ενισχύεται και από τη νέα νομοθετική αντιμετώπιση της πραγματικής επιφάνειας των κτισμάτων.
- Τι πρέπει να προσέξουν όσοι εκμισθώνουν ή παραχωρούν δωρεάν ακίνητο;
Να ελέγξουν εάν η δηλωμένη χρήση ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και εάν τα στοιχεία των μισθώσεων είναι ενημερωμένα.
Για μισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις με έναρξη από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά, η νέα νομοθεσία προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πρόστιμο 500 ευρώ για μη εμπρόθεσμη υποβολή της απαιτούμενης δήλωσης για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ.
Προβλέπονται επίσης κυρώσεις για εσφαλμένα στοιχεία, ιδιαίτερα όταν χρησιμοποιούνται για τη λήψη επιδομάτων ή ενισχύσεων.
- Πώς πρέπει να προετοιμαστούμε για το «Ανακαινίζω» και τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης;
Σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα ανακοινώσεις, η έναρξη του νέου προγράμματος «Ανακαινίζω»τοποθετείται μέσα στον Σεπτέμβριο, ενώ αναμένονται οι οριστικοί όροι, τα κριτήρια και οι επιλέξιμες δαπάνες.
Ο ενδιαφερόμενος, όμως, δεν χρειάζεται να περιμένει την προκήρυξη για να προετοιμαστεί. Μπορεί να ελέγξει από τώρα τους τίτλους, το Ε9, τα πραγματικά τετραγωνικά και την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.
Αντίστοιχη προετοιμασία είναι χρήσιμη και για τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, όπως το «Εξοικονομώ». Ο έλεγχος του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης και μια πρώτη αξιολόγηση των αναγκών του κτιρίου —θερμομόνωση, κουφώματα, θέρμανση και ψύξη— επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να γνωρίζει ποιες παρεμβάσεις έχουν πραγματικά προτεραιότητα.
Ένας τακτοποιημένος φάκελος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη, μόλις ανακοινωθούν οι όροι, να γνωρίζει άμεσα εάν μπορεί να αξιοποιήσει το πρόγραμμα.
- Ποια είναι τελικά η πιο χρήσιμη κίνηση για κάθε ιδιοκτήτη;
Να δημιουργήσει έναν ενιαίο φάκελο για κάθε ακίνητο και να διασταυρώσει τα στοιχεία του.
Σε αυτόν πρέπει να υπάρχουν ο τίτλος κτήσης, το Ε9 και ο ΕΝΦΙΑ, τα στοιχεία του Κτηματολογίου και ο ΚΑΕΚ, η οικοδομική άδεια και τα σχέδια, τυχόν τακτοποιήσεις, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και, όπου υπάρχει, το μισθωτήριο.
Στόχος δεν είναι απλώς η συγκέντρωση εγγράφων. Είναι να διαπιστωθεί εάν το ίδιο ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο τρόπο παντού.
Αυτή είναι και η ουσία της νέας εποχής στην ακίνητη περιουσία: όσο ενισχύονται οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, η σωστή και ενιαία αποτύπωση των στοιχείων παύει να είναι μια γραφειοκρατική λεπτομέρεια και γίνεται βασική προϋπόθεση για τη φορολογική ασφάλεια, την ομαλή μεταβίβαση και την αποτελεσματική αξιοποίηση του ακινήτου.
ΠΗΓΗ taxydromos.gr
