Με την ψήφιση και δημοσίευση του Νόμου 5306/2026 (ΦΕΚ Α 88/08.06.2026), με τον οποίο κυρώθηκε ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», η εγχώρια πολεοδομική νομοθεσία αποκτά ένα ενιαίο, κωδικοποιημένο πλαίσιο.
Για την καθημερινή πρακτική του μηχανικού, τα άρθρα 304 έως 312 αποτελούν κομβικό σημείο: συνδέουν την ολοκλήρωση του κεφαλαίου των Χρήσεων Γης με το Τμήμα VII («Δόμηση στις Ακτές»), καθορίζοντας με ακρίβεια τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται στο ευαίσθητο παράκτιο μέτωπο της χώρας.
Παρακάτω παρατίθεται η αναλυτική τεχνική ερμηνεία καθενός από τα εννέα αυτά άρθρα.
Άρθρο 304: Γενικές, Μεταβατικές & Εξουσιοδοτικές Διατάξεις Χρήσεων Γης
Το Άρθρο 304 λειτουργεί ως η «γέφυρα» που ολοκληρώνει το καθεστώς των Χρήσεων Γης, δίνοντας αυξημένες αρμοδιότητες στον σχεδιασμό 1ου και 2ου επιπέδου (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΤΠΣ και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια - ΕΠΣ).
Βασικά Τεχνικά Σημεία:
Ειδικοί Περιορισμοί Εγκαταστάσεων: Παρέχεται η δυνατότητα στα ΤΠΣ/ΕΠΣ να επιβάλλουν αυστηρότερους όρους ή και πλήρη απαγόρευση για ειδικές υποδομές, όπως:
Μονάδες αφαλάτωσης και συνοδά έργα.
Δεξαμενές αποθήκευσης καυσίμων ή χημικών.
Λιμνοδεξαμενές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις επεξεργασίας.
Μεταβατικό Καθεστώς Υφιστάμενων Δραστηριοτήτων: Ορίζεται ότι νομίμως υφιστάμενες χρήσεις που καθίστανται «μη συμβατές» με τα νέα σχέδια, διατηρούν το δικαίωμα εκσυγχρονισμού και επισκευής για καθορισμένο χρονικό διάστημα, απαγορεύεται όμως η κτιριακή τους επέκταση.
Εξουσιοδοτικές Διατάξεις: Προβλέπεται η έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων για την εξειδίκευση των προδιαγραφών προσαρμογής των παλαιών γενικών πολεοδομικών σχεδίων (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) στο νέο σύστημα.
Τμήμα VII: Δόμηση στις Ακτές (Άρθρα 305 – 312)
Τα άρθρα 305 έως 312 συγκεντρώνουν και αυστηροποιούν τη νομοθεσία για τη ζώνη προστασίας του αιγιαλού, τις αποστάσεις δόμησης, τις περιφράξεις και τη διασφάλιση της προσβασιμότητας.
Άρθρο 305: Προστασία Ακτών & Όροι Δόμησης
Το άρθρο αυτό θέτει τους βασικούς πολεοδομικούς κανόνες για όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε επαφή ή εγγύτητα με την ακτογραμμή.
Αποστάσεις Δόμησης: Επιβεβαιώνεται η υποχρεωτική οπισθοχώρηση των κτιρίων από τη γραμμή του αιγιαλού (ή τη γραμμή παραλίας, εφόσον έχει καθοριστεί).
Περιορισμοί Κάλυψης & Όγκου: Στις παράκτιες ζώνες εκτός σχεδίου, ο μέγιστος συντελεστής κάλυψης υπολογίζεται με αυστηρότερους συντελεστές, ενώ απαγορεύεται η διάσπαση του όγκου με τρόπο που δημιουργεί «τείχος» κτισμάτων παράλληλα προς την ακτή.
Άρθρο 306: Δρόμοι και Πρόσβαση προς τις Ακτές
Εστιασμένο στη διασφάλιση του δημόσιου χαρακτήρα των ακτών και στην αποτροπή της δημιουργίας «ιδιωτικών» παραλιών.
Υποχρεωτικές Δίοδοι: Σε κάθε πολεοδόμηση ή ιδιωτική πολεοδομική πρωτοβουλία κοντά σε ακτή, είναι υποχρεωτική η πρόβλεψη κάθετων προσβάσεων/δρόμων προς τη θάλασσα.
Απαγόρευση Αποκλεισμού: Απαγορεύεται απολύτως οποιαδήποτε κατασκευή (σταθερή ή κινητή) που παρεμποδίζει την ελεύθερη διέλευση πεζών προς την ακτή. Σε υφιστάμενες ιδιοκτησίες που καταλαμβάνουν μεγάλες εκτάσεις, η διοίκηση δύναται να επιβάλει τη δημιουργία δουλείας διόδου.
Άρθρο 307: Επιτρεπτές Περιφράξεις
Ρυθμίζει το ευαίσθητο θέμα των περιφράξεων σε γήπεδα/οικόπεδα που βρίσκονται σε ζώνη γειτνίασης με την ακτή.
Προϋποθέσεις Κατασκευής: Η περίφραξη επιτρέπεται μόνο εφόσον δεν παραβιάζει τις ειδικές απερίφρακτες ζώνες και δεν εμποδίζει την οπτική επαφή με τη θάλασσα από τους κοινόχρηστους δρόμους.
Περιορισμός Στερεών Τοιχίων: Απαγορεύεται η κατασκευή συμπαγών τοίχων από οπλισμένο σκυρόδεμα ή λιθοδομή που κρύβουν το τοπίο.
Άρθρο 308: Υποχρεωτικώς Απερίφρακτα Τμήματα
Αποτελεί ένα από τα πιο αυστηρά άρθρα του Κώδικα, καθορίζοντας ζώνες όπου η περίφραξη απαγορεύεται απολύτως.
Ζώνη Απαγόρευσης: Σε απόσταση έως και 50 μέτρων από τη γραμμή του αιγιαλού (εκτός αν ορίζεται μεγαλύτερη από ειδικότερο διάταγμα), απαγορεύεται κάθε είδος περίφραξης.
Κατεδαφίσεις: Αυθαίρετες περιφράξεις εντός της απερίφρακτης ζώνης θεωρούνται άμεσα κατεδαφιστέες με συνοπτικές διοικητικές διαδικασίες, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης ή διατήρησης.
Άρθρο 309: Τεχνικές Προδιαγραφές & Ύψος Περιφράξεων
Εξειδικεύει τα μορφολογικά και τεχνικά χαρακτηριστικά για τις περιφράξεις που επιτρέπονται εκτός της απερίφρακτης ζώνης.
Μέγιστο Ύψος: Το συνολικό ύψος της περίφραξης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα καθορισμένα όρια (συνήθως 1,00m έως 1,50m συνολικά).
Υλικά Κατασκευής: Το συμπαγές τμήμα (βάση) δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,30m - 0,50m. Το υπόλοιπο ύψος υποχρεωτικά κατασκευάζεται με κιγκλίδωμα, συρματόπλεγμα ή φυτικό φράκτη, διασφαλίζοντας 100% διαφάνεια.
Άρθρο 310: Διοικητική Διαδικασία & Άδεια Περίφραξης
Ορίζει τον τρόπο αδειοδότησης των περιφράξεων στο παράκτιο μέτωπο.
Ηλεκτρονική Αδειοδότηση: Η κατασκευή περίφραξης απαιτεί την έκδοση Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) ή Οικοδομικής Άδειας μέσω του συστήματος «e-Άδειες».
Απαιτούμενα Δικαιολογητικά: Υποχρεωτική υποβολή εξαρτημένου Τοπογραφικού Διαγράμματος (ΕΓΣΑ '87) με σαφή αποτύπωση της γραμμής αιγιαλού/παραλίας, της ζώνης των 50 μέτρων και υπεύθυνη δήλωση μηχανικού για την τήρηση των άρθρων 307-309.
Άρθρο 311: Ειδικές Προβλέψεις για Δημόσια Κτίρια & Υποδομές
Εισάγει εξαιρέσεις αποκλειστικά για έργα και εγκαταστάσεις δημόσιου συμφέροντος.
Επιτρεπόμενες Εγκαταστάσεις: Εξαιρούνται από τους γενικούς περιορισμούς δόμησης/περίφραξης μόνο υποδομές όπως:
Λιμενικά έργα και εγκαταστάσεις ασφαλείας ναυσιπλοΐας.
Σταθμοί Λιμενικού Σώματος και σταθμοί πρώτων βοηθειών/διάσωσης.
Δημόσιες εγκαταστάσεις ναυταθλητισμού και υποδομές προσβασιμότητας ΑμεΑ.
Έγκριση: Απαιτείται ειδική αιτιολογημένη απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
Άρθρο 312: Σχέση με τη Δασική Νομοθεσία
Αποσαφηνίζει την ιεραρχία των διατάξεων σε περιπτώσεις επικαλύψεων νομοθεσίας.
Υπεροχή Δασικής Προστασίας: Εάν ένα παράκτιο ακίνητο εμπίπτει εν όλω ή εν μέρει σε δάσος ή δασική έκταση, οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας υπερισχύουν.
Απαγόρευση Περιφράξεων: Δεδομένου ότι η δασική νομοθεσία απαγορεύει γενικά την περίφραξη δασικών εκτάσεων, καμία παρέκκλιση των πολεοδομικών άρθρων δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αδειοδότηση περίφραξης σε δασική γη.
Συγκεντρωτικός Τεχνικός Πίνακας (Άρθρα 304 - 312)
| Άρθρο | Θεματική | Βασικός Περιορισμός / Υποχρέωση Μηχανικού |
|---|---|---|
| 304 | Μεταβατικές Χρήσεων | Έλεγχος συμβατότητας ειδικών χρήσεων (αφαλατώσεις, δεξαμενές) με ΤΠΣ. |
| 305 | Προστασία Ακτών | Αυστηρή τήρηση αποστάσεων δόμησης από τη γραμμή αιγιαλού. |
| 306 | Δίοδοι προς Ακτή | Υποχρεωτική πρόβλεψη προσβάσεων πεζών – Απαγόρευση αποκλεισμού. |
| 307 | Όροι Περιφράξεων | Εξασφάλιση οπτικής διαφάνειας προς τη θάλασσα. |
| 308 | Απερίφρακτη Ζώνη | Πλήρης απαγόρευση περίφραξης στα 50m από τον αιγιαλό. |
| 309 | Προδιαγραφές Ύψους | Συμπαγές τμήμα έως 0,30-0,50m / Άνω τμήμα υποχρεωτικά διαφανές. |
| 310 | Διαδικασία Αδείας | Έκδοση ΕΕΔΜΚ/Άδειας μέσω e-Άδειες με πλήρες Τοπογραφικό ΕΓΣΑ '87. |
| 311 | Δημόσια Κτίρια | Εξαιρέσεις μόνο για λιμενικά/δημόσια έργα με έγκριση ΥΠΕΝ. |
| 312 | Δασικά Παράκτια | Καμία περίφραξη σε εκτάσεις δασικού χαρακτήρα (υπερισχύει ο Δασικός Κώδικας). |
Συμπέρασμα
Ο νέος Κώδικας Πολεοδομίας (Ν. 5306/2026) καθιστά σαφές ότι η σύνταξη τοπογραφικών διαγραμμάτων και η αδειοδότηση έργων σε παράκτιες περιοχές απαιτούν απόλυτη διασταύρωση των ορίων αιγιαλού, των ζωνών προστασίας (50m) και του δασικού χαρακτήρα της έκτασης. Οποιαδήποτε παρέκκλιση εγκυμονεί κινδύνους άμεσης ακύρωσης των αδειών και διοικητικών κυρώσεων.
Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps
