Οι οικισμοί που υφίστανται νόμιμα πριν από τις 16 Ιουλίου 1923 διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας και όρων δόμησης. Η οριοθέτηση και η οικοδομησιμότητα των οικοπέδων στους οικισμούς αυτούς αποτέλεσαν επί δεκαετίες αντικείμενο νομικών αμφισβητήσεων και ακυρωτικών αποφάσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).
Με τον Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας & Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»), οι σχετικές διατάξεις συγκεντρώνονται και κωδικοποιούνται σε ένα ενιαίο πλαίσιο, με στόχο τη ρύθμιση της δόμησης και τη διατήρηση των μορφολογικών χαρακτηριστικών των οικισμών.
1. Οριοθέτηση & Αποδεικτικά Στοιχεία Νόμιμου Περιγράμματος
Ο Ν. 5306/2026 καθορίζει τις διοικητικές και τεχνικές διαδικασίες για την αναγνώριση και την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1923:
Διαδικασία Θεσμοθέτησης Ορίων: Η εγκυρότητα της οριοθέτησης απαιτεί την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, κατόπιν εκπόνησης σχετικής πολεοδομικής και αρχιτεκτονικής μελέτης.
Τεκμηρίωση Υφιστάμενων Κτισμάτων: Η απόδειξη της ύπαρξης του οικισμού προ της 16ης Ιουλίου 1923 βασίζεται σε ιστορικούς χάρτες, αεροφωτογραφίες και διοικητικά έγγραφα της εποχής.
Ένταξη στα ΤΠΣ/ΕΠΣ: Οι οικισμοί που στερούνται εγκεκριμένων ορίων με Π.Δ. εντάσσονται στον σχεδιασμό των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) για τον οριστικό καθορισμό των ορίων τους.
2. Όροι Δόμησης & Προϋποθέσεις Αρτιότητας
Ο Κώδικας εξειδικεύει τις παραμέτρους δόμησης εντός των ορίων των οικισμών:
Αρτιότητα & Πρόσωπο σε Κοινόχρηστο Χώρο
Απαίτηση Προσώπου: Για την οικοδομησιμότητα απαιτείται το οικόπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο που υφίσταται νόμιμα, έχει τεθεί σε κοινή χρήση ή προϋπάρχει του 1923.
Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.): Εφαρμόζεται κλιμακωτός συντελεστής δόμησης σε συνάρτηση με την επιφάνεια του οικοπέδου.
Ανώτατα Όρια Δόμησης: Καθορίζεται μέγιστη επιτρεπόμενη συνολική επιφάνεια δόμησης ανά ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως των συνολικών τετραγωνικών μέτρων του οικοπέδου.
3. Μορφολογικός Έλεγχος & Αρχιτεκτονικοί Περιορισμοί
Το θεσμικό πλαίσιο θέτει κανόνες για τη διατήρηση της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας:
Αρμοδιότητα Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.): Η έκδοση οικοδομικών αδειών για νέα κτίσματα, προσθήκες, επισκευές ή κατεδαφίσεις προϋποθέτει την προηγούμενη έγκριση του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
Μορφολογικά Στοιχεία:
Επιβάλλεται η προσαρμογή των όψεων, της στέγης και των υλικών (π.χ. τοπική πέτρα, επιχρίσματα) στα επικρατούντα τοπικά πρότυπα.
Περιορίζεται η χρήση υλικών που έρχονται σε αντίθεση με τον χαρακτήρα του οικισμού (π.χ. εμφανές σκυρόδεμα, μη συμβατά κουφώματα) καθώς και η τοποθέτηση μηχανολογικού εξοπλισμού σε εμφανή σημεία.
Διατήρηση Οδικού Δικτύου: Προστατεύεται το υφιστάμενο πλάτος των καλντεριμιών και των παραδοσιακών δρόμων, χωρίς αυθαίρετες τροποποιήσεις της ευθυγραμμίας τους.
4. Καθεστώς Υφιστάμενων & Ερειπωμένων Κτισμάτων
Για τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί πριν από το 1923:
Επισκευές & Αλλαγή Χρήσης: Παρέχεται η δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών επισκευής, αλλαγής χρήσης και ενίσχυσης, διατηρώντας το υφιστάμενο περίγραμμα του κτηρίου ακόμα κι αν δεν πληρούνται οι ισχύουσες αποστάσεις ακαλύπτου.
Ανακατασκευή Ερειπίων: Επιτρέπεται η ανακατασκευή ερειπωμένων κτισμάτων στην αρχική τους μορφή, εφόσον προσκομιστεί τεχνική και ιστορική τεκμηρίωση (αποτυπώσεις, συμβόλαια, φωτογραφικό υλικό).
Συγκεντρωτικός Πίνακας Διατάξεων (Ν. 5306/2026)
| Πεδίο | Ισχύον Πλαίσιο |
|---|---|
| Οριοθέτηση | Έκδοση Προεδρικού Διατάγματος ή ενσωμάτωση στα ΤΠΣ. |
| Αρχιτεκτονική Έγκριση | Υποχρεωτική σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.). |
| Πρόσωπο σε Οδό | Υποχρεωτική ύπαρξη προσώπου σε διαμορφωμένο/κοινόχρηστο δρόμο. |
| Υλικά & Μορφολογία | Προσαρμογή στα τοπικά αρχιτεκτονικά πρότυπα. |
| Ιστορικά Κτίσματα | Δυνατότητα επισκευής ή πιστής ανακατασκευής βάσει τεκμηρίωσης. |
Ο Ν. 5306/2026 ορίζει ένα σαφέστερο διοικητικό και πολεοδομικό πλαίσιο για τους οικισμούς προ του 1923. Η εφαρμογή των διατάξεων απαιτεί πληρότητα στις τοπογραφικές και αρχιτεκτονικές μελέτες, καθώς και τη συνδρομή ιστορικών στοιχείων για την τεκμηρίωση των ορίων και των υφιστάμενων κτισμάτων.
Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps
