Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρούν ότι όταν μια εργασία δεν αφορά την κατασκευή ενός νέου κτιρίου ή δεν αλλάζει τα τετραγωνικά ενός ακινήτου, μπορούν να την πραγματοποιήσουν χωρίς κάποια διαδικασία αδειοδότησης.
Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική.
Υπάρχουν αρκετές εργασίες που χαρακτηρίζονται ως «μικρές» από την καθημερινή αντίληψη, αλλά σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία μπορεί να απαιτούν την έκδοση Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) πριν από την έναρξή τους.
Η ΕΕΔΜΚ αποτελεί μια απλούστερη διαδικασία σε σχέση με την έκδοση οικοδομικής άδειας, όμως δεν σημαίνει ότι οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν χωρίς έλεγχο και χωρίς τη συμμετοχή μηχανικού.
Η εκτέλεση εργασιών χωρίς την απαιτούμενη διαδικασία μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα όπως:
- δυσκολίες σε μελλοντική μεταβίβαση του ακινήτου,
- προβλήματα στην έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου,
- ανάγκη εκ των υστέρων τακτοποίησης,
- διοικητικές κυρώσεις.
Ας δούμε πέντε χαρακτηριστικές περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες συχνά δεν γνωρίζουν ότι απαιτείται προηγούμενος έλεγχος.
Τι είναι η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ);
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών σε ένα ακίνητο, οι οποίες δεν απαιτούν πλήρη οικοδομική άδεια.
Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες και απαιτεί τη συμμετοχή μηχανικού, ο οποίος ελέγχει:
- τη νομιμότητα του υφιστάμενου κτιρίου,
- τα χαρακτηριστικά του ακινήτου,
- τις απαιτήσεις της συγκεκριμένης εργασίας,
- τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Σημαντικό είναι να γίνει κατανοητό ότι η ίδια εργασία μπορεί να αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με:
- τη θέση του ακινήτου,
- την περιοχή (εντός ή εκτός σχεδίου),
- αν υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί,
- την υφιστάμενη κατάσταση του κτιρίου.
1. Εξωτερική θερμομόνωση (θερμοπρόσοψη)
Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων αποτελεί πλέον μία από τις συχνότερες εργασίες που πραγματοποιούν οι ιδιοκτήτες.
Η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης βελτιώνει σημαντικά την ενεργειακή συμπεριφορά ενός κτιρίου, μειώνοντας τις απώλειες θερμότητας τον χειμώνα και τη θερμική επιβάρυνση το καλοκαίρι.
Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι πρόκειται απλώς για μια εργασία μόνωσης και δεν απαιτείται κάποια διαδικασία.
Στην πράξη, επειδή η θερμοπρόσοψη επηρεάζει την εξωτερική όψη του κτιρίου, απαιτείται έλεγχος από μηχανικό ώστε να διαπιστωθεί η σωστή διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε περιπτώσεις:
- κτιρίων σε παραδοσιακούς οικισμούς,
- διατηρητέων κτιρίων,
- ακινήτων με ειδικούς μορφολογικούς περιορισμούς.
Ένα συχνό λάθος είναι η έναρξη εργασιών χωρίς προηγούμενο έλεγχο, επειδή ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι πρόκειται για «απλή επισκευή».
2. Κατασκευή πέργκολας σε αυλή, δώμα ή βεράντα
Η πέργκολα είναι μία από τις πιο συχνές παρεμβάσεις σε κατοικίες, ιδιαίτερα σε μονοκατοικίες και εξοχικά.
Πολλοί ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι επειδή πρόκειται για μια ελαφριά κατασκευή, μπορούν να την τοποθετήσουν χωρίς διαδικασία.
Όμως η αντιμετώπιση μιας κατασκευής εξαρτάται από τα πραγματικά χαρακτηριστικά της.
Παίζουν ρόλο:
- οι διαστάσεις,
- τα υλικά κατασκευής,
- αν διαθέτει σταθερή κάλυψη,
- η θέση της στο ακίνητο,
- οι ισχύοντες πολεοδομικοί περιορισμοί.
Μια κατασκευή που ο ιδιοκτήτης θεωρεί «πέργκολα» μπορεί στην πράξη να αντιμετωπίζεται διαφορετικά πολεοδομικά.
Για τον λόγο αυτό είναι σημαντικό πριν την κατασκευή να προηγείται έλεγχος από μηχανικό.
3. Εργασίες επισκευής όψεων με χρήση ικριωμάτων
Η επισκευή ή ο χρωματισμός της εξωτερικής όψης ενός κτιρίου φαίνεται ως μια απλή εργασία.
Όμως όταν απαιτείται η χρήση ικριωμάτων (σκαλωσιών), η διαδικασία αποκτά διαφορετικές απαιτήσεις.
Οι ιδιοκτήτες συχνά ξεκινούν εργασίες επειδή:
«θα βάψουμε μόνο την πρόσοψη»
ή
«θα κάνουμε μια μικρή επισκευή στον σοβά».
Ωστόσο, οι εργασίες σε ύψος απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή τόσο για τη νομιμότητα όσο και για την ασφάλεια.
Πριν την εγκατάσταση ικριωμάτων πρέπει να εξεταστεί η απαιτούμενη διαδικασία και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
4. Κατασκευή ή τροποποίηση περίφραξης οικοπέδου
Η περίφραξη ενός οικοπέδου αποτελεί ακόμη ένα σημείο όπου γίνονται συχνά λάθη.
Η αντίληψη ότι «η περίφραξη είναι ιδιωτική υπόθεση του ιδιοκτήτη» δεν ισχύει πάντα.
Η διαδικασία εξαρτάται από παράγοντες όπως:
- αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου,
- αν υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί,
- το είδος της περίφραξης,
- η θέση του οικοπέδου.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα εκτός σχεδίου ακίνητα, όπου μπορεί να υπάρχουν επιπλέον περιορισμοί.
Μια λανθασμένη περίφραξη μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα σε μελλοντική αξιοποίηση ή μεταβίβαση του ακινήτου.
5. Εσωτερικές αλλαγές και αναδιαρρυθμίσεις κατοικίας
Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος είναι μια από τις πιο συνηθισμένες εργασίες.
Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι όλες οι εσωτερικές αλλαγές είναι ελεύθερες, επειδή δεν φαίνονται εξωτερικά.
Ωστόσο, δεν έχουν όλες οι παρεμβάσεις τον ίδιο χαρακτήρα.
Παραδείγματα εργασιών που χρειάζονται προσεκτικό έλεγχο:
- αλλαγές στη διαρρύθμιση,
- επεμβάσεις σε τοιχοποιίες,
- μετακινήσεις χώρων υγιεινής,
- αλλαγές που επηρεάζουν εγκαταστάσεις.
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι να διαπιστωθεί ότι δεν επηρεάζονται στοιχεία που σχετίζονται με τη στατική λειτουργία του κτιρίου.
Μια λανθασμένη επέμβαση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα που θα εμφανιστούν χρόνια αργότερα, για παράδειγμα κατά την πώληση του ακινήτου.
Τι μπορεί να συμβεί αν ξεκινήσετε εργασίες χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο;
Η έναρξη εργασιών χωρίς να έχει προηγηθεί ο απαιτούμενος έλεγχος μπορεί να οδηγήσει σε:
- διαπίστωση αυθαίρετης κατασκευής ή παράβασης,
- δυσκολίες σε συμβολαιογραφικές πράξεις,
- καθυστέρηση σε μεταβίβαση,
- πρόσθετο κόστος για διορθωτικές ενέργειες.
Το κόστος ενός αρχικού ελέγχου από μηχανικό είναι συνήθως πολύ μικρότερο από το κόστος αντιμετώπισης ενός προβλήματος αφού οι εργασίες έχουν ήδη ολοκληρωθεί.
Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει εργασίες;
Πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε εργασία στο ακίνητό σας:
- Συμβουλευτείτε μηχανικό.
- Ελέγξτε τη νομιμότητα του ακινήτου.
- Διαπιστώστε αν απαιτείται ΕΕΔΜΚ ή άλλη διαδικασία.
- Συγκεντρώστε τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
- Ξεκινήστε τις εργασίες μόνο αφού ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες ενέργειες.
Συχνές ερωτήσεις
Η Άδεια Μικρής Κλίμακας είναι ίδια με την οικοδομική άδεια;
Όχι. Η ΕΕΔΜΚ αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών μικρότερης κλίμακας και έχει διαφορετική διαδικασία από την οικοδομική άδεια.
Μπορώ να ξεκινήσω εργασίες και να βγάλω άδεια αργότερα;
Η ασφαλής διαδικασία είναι να προηγηθεί ο απαιτούμενος έλεγχος και η έκδοση της έγκρισης όπου απαιτείται.
Όλες οι ανακαινίσεις χρειάζονται Άδεια Μικρής Κλίμακας;
Όχι. Εξαρτάται από το είδος των εργασιών και τις ειδικές συνθήκες του ακινήτου.
Πόσο χρόνο χρειάζεται η διαδικασία;
Ο χρόνος εξαρτάται από την πληρότητα του φακέλου και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Συμπέρασμα
Το γεγονός ότι μια εργασία χαρακτηρίζεται «μικρή» δεν σημαίνει ότι μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς έλεγχο.
Η σωστή ενημέρωση πριν από την έναρξη οποιασδήποτε παρέμβασης προστατεύει τον ιδιοκτήτη από προβλήματα, πρόσθετα έξοδα και καθυστερήσεις.
Ένας μηχανικός μπορεί να σας ενημερώσει για το αν απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, ποια δικαιολογητικά χρειάζονται και ποιος είναι ο σωστός τρόπος να προχωρήσετε.
Στη MichanikosApps παρέχουμε τεχνική υποστήριξη και καθοδήγηση ιδιοκτητών για εργασίες, άδειες και πολεοδομικά ζητήματα, ώστε κάθε παρέμβαση στο ακίνητό σας να πραγματοποιείται με ασφάλεια και σύμφωνα με τη νομοθεσία.
Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps
