Αναβίωση εγκαταλελειμμένων οικισμών: Τι αλλάζει με τον Ν. 5306/2026;

Οδηγός Ν.5306/2026 | Μέρος 1

 

Αν έχετε ένα σπίτι στο χωριό του παππού ή της γιαγιάς σας που παραμένει κλειστό εδώ και χρόνια, ίσως να αναρωτηθήκατε αν ο νέος Ν.5306/2026 αλλάζει κάτι για την περιουσία σας.

Η σύντομη απάντηση είναι όχι άμεσα.

Η πιο ολοκληρωμένη απάντηση όμως είναι αρκετά πιο ενδιαφέρουσα.

Με το Κεφάλαιο ΣΤ', ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας επιχειρεί να δημιουργήσει για πρώτη φορά ένα οργανωμένο πλαίσιο για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών.

Δεν πρόκειται για έναν νόμο που «χαρίζει» δικαιώματα δόμησης.

Πρόκειται για έναν νόμο που προσπαθεί να δώσει ξανά προοπτική σε χωριά που εδώ και δεκαετίες χάνουν κατοίκους, εγκαταλείπονται και βλέπουν τις υποδομές τους να υποβαθμίζονται.

 

Γιατί χρειαζόταν μια τέτοια ρύθμιση;

Αρκεί να σκεφτούμε την εικόνα που συναντά κανείς σε πολλά χωριά της χώρας.

Σπίτια κλειστά.

Η πλατεία άδεια.

Το σχολείο έχει πάψει να λειτουργεί.

Οι περισσότεροι νέοι έχουν μετακομίσει στις πόλεις και τα παλιά σπίτια μένουν αναξιοποίητα.

Το Κεφάλαιο ΣΤ' δημιουργήθηκε ακριβώς για να δώσει στα χωριά αυτά ένα εργαλείο οργανωμένης ανασυγκρότησης.

 

Ποιους οικισμούς αφορά;

Ο νόμος αναφέρεται σε τρεις βασικές κατηγορίες:

  • Εγκαταλελειμμένους οικισμούς.
  • Μικρούς οικισμούς.
  • Φθίνοντες οικισμούς.

Δεν σημαίνει όμως ότι κάθε μικρό χωριό εντάσσεται αυτόματα στις νέες διατάξεις.

Ο χαρακτηρισμός θα γίνεται βάσει συγκεκριμένων πολεοδομικών και πληθυσμιακών κριτηρίων που προβλέπονται στον νόμο και στις εφαρμοστικές πράξεις που θα ακολουθήσουν.

 

Τι αλλάζει στην πράξη;

Η μεγαλύτερη αλλαγή δεν είναι η δόμηση.

Είναι ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζεται ένας οικισμός.

Μέχρι σήμερα πολλές περιοχές εξετάζονταν αποσπασματικά.

Με το νέο πλαίσιο σχεδιάζεται ολόκληρος ο οικισμός.

Μπορούν να καθοριστούν:

  • οι χρήσεις γης,
  • οι όροι δόμησης,
  • οι κοινόχρηστοι χώροι,
  • τα έργα υποδομής,
  • η προστασία της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής,
  • οι περιοχές όπου μπορεί να υπάρξει ανάπτυξη.

Με λίγα λόγια, ο στόχος είναι κάθε οικισμός να αποκτήσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο για το μέλλον του.

 

Τι σημαίνει αυτό για έναν ιδιοκτήτη;

Αυτό είναι ίσως το πιο συχνό ερώτημα.

Αν διαθέτετε ακίνητο σε έναν μικρό ή εγκαταλελειμμένο οικισμό, ο νέος νόμος δεν σημαίνει ότι μπορείτε πλέον να χτίσετε περισσότερο ή ευκολότερα.

Δεν καταργεί τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανόνες.

Αυτό που κάνει είναι να δημιουργεί τη δυνατότητα να οργανωθεί συνολικά η ανάπτυξη ενός οικισμού.

Αν εγκριθούν τα προβλεπόμενα σχέδια, ένας οικισμός μπορεί σταδιακά να αποκτήσει:

  • καλύτερες υποδομές,
  • πιο ξεκάθαρους κανόνες δόμησης,
  • ανάδειξη του παραδοσιακού χαρακτήρα του,
  • μεγαλύτερο ενδιαφέρον για επενδύσεις και αποκατάσταση κτιρίων.

 

Ένα απλό παράδειγμα

Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα πέτρινο σπίτι σε ένα ορεινό χωριό με λιγότερους από 30 μόνιμους κατοίκους.

Το σπίτι είναι κλειστό εδώ και δεκαπέντε χρόνια και γύρω του υπάρχουν δεκάδες ακόμη εγκαταλελειμμένα κτίσματα.

Ο Ν.5306/2026 δεν σημαίνει ότι από αύριο μπορείτε να οικοδομήσετε περισσότερα τετραγωνικά.

Σημαίνει όμως ότι ο συγκεκριμένος οικισμός μπορεί να αποκτήσει ένα οργανωμένο σχέδιο αναβάθμισης, το οποίο θα καθορίζει πώς θα προστατευθούν τα παραδοσιακά κτίρια, ποιες υποδομές χρειάζονται και ποιες δραστηριότητες μπορούν να αναπτυχθούν.

 

Τι σημαίνει για τους μηχανικούς;

Για τους μηχανικούς ανοίγεται ένα νέο πεδίο εργασίας.

Η εφαρμογή του νέου πλαισίου θα απαιτήσει:

  • πολεοδομικές μελέτες,
  • τοπογραφικές αποτυπώσεις,
  • αποκαταστάσεις παραδοσιακών κτιρίων,
  • μελέτες υποδομών,
  • τεχνική υποστήριξη ιδιοκτητών και επενδυτών.

Καθώς θα εκδίδονται οι εφαρμοστικές πράξεις του νόμου, ο ρόλος των μηχανικών θα είναι καθοριστικός στην υλοποίηση αυτών των παρεμβάσεων.

 

Συχνές Ερωτήσεις

Μπορώ πλέον να χτίσω επειδή το χωριό μου είναι εγκαταλελειμμένο;

Όχι. Ο νόμος δεν δημιουργεί από μόνος του νέο δικαίωμα δόμησης.

Θα αυξηθεί η αξία του ακινήτου μου;

Αν ένας οικισμός αποκτήσει νέες υποδομές και οργανωμένο σχέδιο ανάπτυξης, είναι πιθανό να αυξηθεί το ενδιαφέρον για την περιοχή. Ωστόσο, αυτό θα εξαρτηθεί από την εφαρμογή των προβλεπόμενων σχεδίων και τις συνθήκες της τοπικής αγοράς.

Προβλέπονται επιδοτήσεις;

Το Κεφάλαιο ΣΤ' θεσπίζει το πολεοδομικό πλαίσιο. Τυχόν προγράμματα χρηματοδότησης ή οικονομικά κίνητρα θα καθοριστούν με ξεχωριστές αποφάσεις.

 

Συμπέρασμα

Το Κεφάλαιο ΣΤ' του Ν.5306/2026 δεν αποτελεί μια απλή πολεοδομική διάταξη.

Αποτελεί μια προσπάθεια να αντιμετωπιστεί η εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου με οργανωμένο σχεδιασμό και μακροπρόθεσμη προοπτική.

Η επιτυχία του θα εξαρτηθεί από τον τρόπο με τον οποίο θα εφαρμοστούν τα ειδικά σχέδια, αλλά και από τη συνεργασία της Πολιτείας, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, των μηχανικών και των ίδιων των κατοίκων.

 

Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps