Σε θρίλερ για γερά νεύρα εξελίσσεται η εκτός σχεδίου δόμηση στη χώρα μας, με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) να καταθέτει εκτάκτως στη Βουλή νέα νομοθετική ρύθμιση. Η κίνηση αυτή έρχεται να δώσει άμεση λύση και «φιλί της ζωής» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και μηχανικούς, καθώς η προηγούμενη κρίσιμη προθεσμία εξέπνεε χθες, 30 Ιουνίου 2026.

Παρακάτω συγκεντρώσαμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το τι προβλέπει η νέα ρύθμιση, ποιους αφορά και πώς διαμορφώνεται το τοπίο για τα μεγάλα οικόπεδα.

1. Νέα Παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2027 για τα Μικρά Οικόπεδα

Η νέα ρύθμιση μεταθέτει την καταληκτική ημερομηνία για την έκδοση οικοδομικών αδειών ή προεγκρίσεων στα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (κατά παρέκκλιση δόμηση) για τις 30 Ιουνίου 2027.

Ποιοι είναι οι δικαιούχοι – Η αυστηρή προϋπόθεση της 31/12/2022:

Η παράταση αυτή δεν αφορά νέες αιτήσεις. Έχει αναδρομικό και προστατευτικό χαρακτήρα, καλύπτοντας αποκλειστικά τις εξής περιπτώσεις:

  • Το ορόσημο του 2022: Αφορά αποκλειστικά και μόνο όσους ιδιοκτήτες είχαν προλάβει να υποβάλουν αίτηση για έγγραφη βεβαίωση όρων δόμησης ή προέγκριση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 (βάσει του Ν. 4759/2020).
  • Το ενδιάμεσο βήμα του 2024: Καλύπτει όσους, έχοντας τη βεβαίωση του 2022, υπέβαλαν αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 και ο φάκελός τους παραμένει εκκρεμής.
  • Αυτόματη ισχύς: Παρατείνεται αυτόματα η ισχύς των προεγκρίσεων που είχαν εκδοθεί και έληγαν εντός του 2026.

Γιατί δόθηκε η παράταση:

Στόχος του ΥΠΕΝ είναι να μην χαθούν οριστικά τα δικαιώματα δόμησης των πολιτών εξαιτίας των τεράστιων καθυστερήσεων και του φόρτου εργασίας που αντιμετωπίζουν οι υποστελεχωμένες δημόσιες Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) σε όλη την επικράτεια κατά τον έλεγχο των φακέλων.

 

2. Τι ΔΕΝ αλλάζει με τη νέα ρύθμιση

Είναι κρίσιμο για τον τεχνικό κόσμο να ξεκαθαριστεί ότι η ρύθμιση αυτή δεν αποτελεί γενική απελευθέρωση της εκτός σχεδίου δόμησης.

  • Όχι νέα δικαιώματα: Δεν ανοίγει παράθυρο για όσους ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων (π.χ. 750 τ.μ., 1.200 τ.μ., 2.000 τ.μ.) δεν είχαν κάνει καμία απολύτως ενέργεια μέχρι τις 31/12/2022. Για αυτούς, το δικαίωμα δόμησης έχει χαθεί οριστικά.
  • Το «πρόσωπο» παραμένει: Δεν παρακάμπτονται οι αυστηρές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την υποχρέωση ύπαρξης προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

 

3. Τι ισχύει για τα μεγάλα οικόπεδα (Άνω των 4 στρεμμάτων)

Για τα γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων που στερούνται «προσώπου» σε αναγνωρισμένη οδό (μετά την καθοριστική απόφαση 176/2023 του ΣτΕ), το ΥΠΕΝ προωθεί παράλληλα το πολυαναμενόμενο Προεδρικό Διάταγμα.

Το κριτήριο του 1977 και οι προδιαγραφές:

Προκειμένου ένας δρόμος να αναγνωριστεί ως κοινόχρηστος και να δώσει δικαίωμα δόμησης στα όμορα οικόπεδα των 4 στρεμμάτων, θα πρέπει:

  1. Ιστορικότητα: Να αποδεικνύεται η ύπαρξή του σε αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί πριν από τις 27 Ιουλίου 1977.
  2. Πλάτος: Να διαθέτει ελάχιστο πλάτος 3,5 μέτρων.
  3. Σύνδεση: Να καταλήγει σε άλλη αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό ή σε θάλασσα/οικισμό.

 

4. Οδικός Χάρτης για Μηχανικούς και Ιδιοκτήτες

Μέχρι την άνοιξη του 2027, οπότε και αναμένεται η οριστική θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), οι απαραίτητες ενέργειες είναι:

  • Έλεγχος Τίτλων και Χρόνου Δημιουργίας: Επιβεβαίωση της ακριβούς ημερομηνίας κατάτμησης ή δημιουργίας του γηπέδου.
  • Εξαρτημένο Τοπογραφικό Διάγραμμα: Σύνταξη σύγχρονου τοπογραφικού (ΕΓΣΑ '87) με ρητή αναφορά στο status του οδικού δικτύου.
  • Έλεγχος Δασικού/Αρχαιολογικού Χαρακτήρα: Διασφάλιση ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει σε ζώνες απόλυτης προστασίας (Natura, αρχαιολογικές ζώνες Α).

 

Παντελής Τσούτσας
Lead Engineer της MichanikosApps