Αν υπάρχει ένα θέμα που καίει αυτή τη στιγμή χιλιάδες ιδιοκτήτες και μηχανικούς σε όλη την Ελλάδα, αυτό είναι η εκτός σχεδίου δόμηση. Η μεταβατική περίοδος που διανύουμε έχει δημιουργήσει ένα πρωτοφανές σκηνικό με «δύο μέτρα και δύο σταθμά», παγώνοντας την αγορά γης και προκαλώντας τεράστια αβεβαιότητα.

Η κατάσταση στις πολεοδομίες της χώρας θυμίζει ρώσικη ρουλέτα: άλλες υπηρεσίες συνεχίζουν να εκδίδουν κανονικά οικοδομικές άδειες και άλλες τις μπλοκάρουν εντελώς, ακόμη κι αν πρόκειται για οικόπεδα με ακριβώς τις ίδιες προϋποθέσεις.

Τι αλλάζει και πού βρίσκεται η παγίδα

Το τοπίο αναμένεται να αλλάξει ριζικά, καθώς προωθείται ένα νέο, ενιαίο πλαίσιο που φιλοδοξεί να βάλει ένα οριστικό τέλος στο πολεοδομικό χάος. Ωστόσο, μέχρι να θεσμοθετηθεί και να εφαρμοστεί πλήρως το νέο σύστημα, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται εγκλωβισμένοι ανάμεσα σε «τυχερές» και «νεκρές» πολεοδομικά ζώνες.

Οι βασικοί άξονες που κρίνουν το μέλλον των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι:

  • Το κριτήριο του προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο: Η αναγνώριση των οδών παραμένει το μεγαλύτερο «αγκάθι» για την αρτιότητα.
  • Οι αυστηροί περιορισμοί στα νησιά: Σε τουριστικά κορεσμένες περιοχές, τα όρια αρτιότητας για τουριστικές μονάδες ή εξοχικές κατοικίες εκτοξεύονται, περιορίζοντας δραματικά το δικαίωμα δόμησης.
  • Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ): Ο μεγάλος αγώνας δρόμου για τον καθορισμό των νέων χρήσεων γης βρίσκεται σε εξέλιξη, αλλά οι καθυστερήσεις στις εγκρίσεις παρατείνουν την ανασφάλεια.

Η αντίστροφη μέτρηση για τις άδειες

Αυτή η παρατεταμένη ανασφάλεια δικαίου έχει οδηγήσει την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών σε κατακόρυφη πτώση. Όσοι έχουν οικόπεδα που σήμερα θεωρούνται οικοδομήσιμα, ουσιαστικά τρέχουν να προλάβουν πριν οι νέες ρυθμίσεις αλλάξουν οριστικά τους κανόνες του παιχνιδιού. Η σωστή και έγκαιρη μελέτη από έναν μηχανικό είναι πλέον ο μοναδικός τρόπος για να διασφαλιστεί ότι μια επένδυση ή μια ιδιοκτησία δεν θα χάσει την αξία της μέσα σε μια νύχτα.

 

Το τοπίο παραμένει εξαιρετικά ρευστό και «θολό» για τους εξής βασικούς λόγους:

1. Η σύγκρουση Κυβέρνησης και Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ)

Από το 2023, το ΣτΕ με διαδοχικές αποφάσεις (όπως η ιστορική απόφαση 176/2023) έβαλε «μπλόκο» στην εκτός σχεδίου δόμηση. Έκρινε ότι για να χτίσει ένα οικόπεδο άνω των 4 στρεμμάτων, δεν αρκεί απλά το εμβαδόν, αλλά απαιτείται οπωσδήποτε πρόσωπο σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Επειδή όμως το 90% των δρόμων στην επαρχία δεν έχει αναγνωριστεί επίσημα από το κράτος, οι πολεοδομίες πάγωσαν την έκδοση αδειών. 

2. Το Προεδρικό Διάταγμα που εκκρεμεί

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) ετοιμάζει ένα σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για να καθορίσει τους κανόνες οικοδομησιμότητας και τα κριτήρια για το ποιοι δρόμοι θεωρούνται νόμιμοι. Μέχρι όμως αυτό να πάρει την τελική έγκριση και να υπογραφεί, βρισκόμαστε σε ένα νομικό κενό. 

3. Η «Χαρτογράφηση» του 1977

Η λύση που προωθείται βασίζεται στη χρήση αεροφωτογραφιών του 1977. Αν ένας δρόμος φαίνεται να υπήρχε τότε, θα μπορεί να αναγνωριστεί ως κοινόχρηστος ώστε να ανοίξει ο δρόμος για την έκδοση οικοδομικών αδειών στα γύρω οικόπεδα. Η διαδικασία καταγραφής αυτών των οδών ανά δήμο είναι σε εξέλιξη, αλλά απαιτεί χρόνο. 

4. Τι ισχύει προσωρινά για τα μικρά οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων)

Για τα οικόπεδα με παρεκκλίσεις (π.χ. 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. ή 2.000 τ.μ.), ο νόμος 4759/2020 κατήργησε τη δόμηση, αλλά δόθηκαν διαδοχικές παρατάσεις για όσους είχαν προλάβει να καταθέσουν αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας. Με τον νόμο 5261/2025, η προθεσμία αυτή για την έκδοση των αδειών ή προεγκρίσεων έχει παραταθεί έως τις 30 Ιουνίου 2026. 

Η ουσία του προβλήματος

Αυτή τη στιγμή, η αγορά κινείται με μεταβατικές ρυθμίσεις και παρατάσεις. Το οριστικό ξεκαθάρισμα θα έρθει μόνο όταν ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και η επίσημη αναγνώριση των δρόμων, κάτι που αναμένεται να πάρει καιρό. Μέχρι τότε, κάθε οικόπεδο εξετάζεται ξεχωριστά από τον μηχανικό με μεγάλο ρίσκο.