Το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα της Αθήνας ζητεί επειγόντως λύσεις για να περάσει στον 21ο αιώνα. Διαμερίσματα και χώροι γραφείων σε κτίρια που χτίστηκαν ήδη από τον Μεσοπόλεμο, κυρίως όμως στις μεταπολεμικές δεκαετίες, χρήζουν άμεσης συντήρησης, πλήρους ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης που θα συνοδεύεται από στατική ενίσχυση, διαφορετικά υπάρχει ο κίνδυνος να «κρυφτούν» οι βλάβες που ένα κτίριο μπορεί να έχει υποστεί ή να υποστεί, λ.χ., σε ένα σεισμό.

Η αθηναϊκή πολυκατοικία στον 21ο αιώνα

Του Νίκου Βατόπουλου

Μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις, αν όχι η μεγαλύτερη, που καλείται να αντιμετωπίσει η Αθήνα τα προσεχή χρόνια είναι η συντήρηση και ανανέωση του κτιριακού της αποθέματος. Πέρα από το εκτεταμένο πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων και ερειπωμένων οικιών και παλαιών κτιρίων στο κέντρο και στις συνοικίες, το μείζον ζήτημα για το μέλλον της Αθήνας συνοψίζεται στην ανανέωση των χιλιάδων γηρασμένων πολυκατοικιών σε όλο το λεκανοπέδιο. Διαμερίσματα αλλά και χώροι γραφείων σε κτίρια που χτίστηκαν ήδη από τον Μεσοπόλεμο, αλλά κυρίως στις μεταπολεμικές δεκαετίες της έντονης οικοδομικής ανάπτυξης, χρήζουν άμεσης συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης, πλήρους ανακαίνισης και προσαρμογής στις επιταγές της σύγχρονης ζωής.

Είναι παράδοξο ίσως, αλλά το μέλλον της κατοίκησης στην Αθήνα κρίνεται από την προοπτική επανένταξης του γηρασμένου και αποσαθρωμένου κτιριακού ιστού στις αυριανές προκλήσεις και φιλοδοξίες της πρωτεύουσας. Αυτό που συνοπτικά θα λέγαμε επαναφορά της πολυκατοικίας του 20ού αιώνα στις ανάγκες του 21ου, είναι ένα ζήτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και γραφείων σε κτίρια που αποσαθρώνονται εσωτερικά. Η εγκατάλειψη του κτιριακού πλούτου της Αθήνας έγινε οξύ κοινωνικό πρόβλημα στη διάρκεια της δεκαετούς οικονομικής κρίσης και επανέρχεται ως ζήτημα πρώτης προτεραιότητας.

Η διάσωση, επί της ουσίας, του τυπικού αθηναϊκού διαμερίσματος άπτεται πολλών παραμέτρων, από την κοινωνική συνοχή και την κλιματική κρίση έως την επαναφορά της κατοικίας στον Δήμο Αθηναίων και την προσέλκυση επενδύσεων. Κυρίως συνδέεται με την ποιότητα της καθημερινής διαβίωσης, όπως και με την προστασία της περιουσίας χιλιάδων πολιτών. Το μέλλον της Αθήνας περνάει από την ανανέωση της πολυκατοικίας. Ενα ζήτημα κοινωνικό, οικονομικό, αισθητικό, περιβαλλοντικό, πολιτικό.

Το στοίχημα για τις παλιές πολυκατοικίες της Αθήνας-1

Το φαινόμενο της αντιπαροχής

Του Γιώργου Λιάλιου

Για πολλούς η αντιπαροχή ήταν η αιτία της καταστροφής της Αθήνας –και άλλων ελληνικών πόλεων– μέσω της κατεδάφισης σημαντικών κτιρίων και της σταδιακής επικράτησης μιας τσιμεντένιας ομοιομορφίας. Για άλλους, η αντιπαροχή ήταν ένα «κοινωνικό μαξιλάρι», που υποκατέστησε την έλλειψη στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα και με την εσωτερική διαστρωμάτωσή της διευκόλυνε τη δημιουργία ενός κοινωνικά συνεκτικού χώρου.
Σε κάθε περίπτωση, η αντιπαροχή ήταν τις δεκαετίες του ’50 και ’60 η κύρια μέθοδος ανέγερσης πολυκατοικιών. Και καθώς το φαινόμενο απασχολεί ολοένα και περισσότερο τους ερευνητές, αποκαλύπτεται σταδιακά και μια παραγνωρισμένη σήμερα πλευρά της: η φτωχή ή μέτρια ποιότητα κατασκευής. Μια αδυναμία, η οποία ενισχύεται από τη φυσική φθορά του χρόνου. Πολλοί υποστηρίζουν ότι η γήρανση του κτιριακού αποθέματος της Αθήνας θα είναι το επόμενο «μεγάλο θέμα» της πόλης, ένα θέμα που όχι μόνο δεν έχει μέχρι σήμερα αντιμετωπιστεί, αλλά τα τελευταία χρόνια «φτιασιδώνεται» πίσω από τις ανακαινίσεις και τις ενεργειακές αναβαθμίσεις διαμερισμάτων σε όλες τις κεντρικές περιοχές της πρωτεύουσας.

Χαρτογράφηση

Η αρχιτέκτων Κωνσταντίνα Κάλφα και η γεωγράφος Ελένη Γκαδόλου ασχολούνται την τελευταία διετία με τη χαρτογράφηση της οικοδομικής επιχείρησης της πολυκατοικίας το 1955-1970, στο πλαίσιο ερευνητικού προγράμματος της σχολής Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ (χρηματοδοτούμενο από τη Γενική Γραμματεία Ερευνας και Τεχνολογίας και το Ελληνικό Ιδρυμα Ερευνας και Καινοτομίας). Το πρώτο μέρος της έρευνάς τους χαρτογραφεί τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν στην πρωτεύουσα για πολυκατοικίες το 1955 και 1965, διασταυρώνοντας τις πληροφορίες με προφορικές μαρτυρίες. Εχοντας συγκεντρώσει ένα αντιπροσωπευτικό δείγμα των αδειών, η έρευνα αποτυπώνει πώς σταδιακά άρχισε να επικρατεί η πολυκατοικία στις κεντρικές περιοχές: κατά κύριο λόγο στην Κυψέλη, στο Κολωνάκι, στους Αμπελοκήπους, στα Εξάρχεια, στις πλατείες Βικτωρίας και Κολιάτσου το 1955. Και μια δεκαετία αργότερα στο Παγκράτι, στους Αμπελοκήπους, στην Κυψέλη, στο ιστορικό κέντρο, στην Καλλιθέα, στου Ζωγράφου και, σε πρώτη φάση ακόμα, στην παραλιακή λεωφόρο.

«Ουσιαστικά την περίοδο εκείνη ανεγέρθηκαν δύο κατηγορίες πολυκατοικιών. Οι “καλές” αστικές πολυκατοικίες, όπως αυτές του Κολωνακίου και άλλων κεντρικών περιοχών και εκείνες που έγιναν με αντιπαροχή», εξηγεί η κ. Κάλφα. «Την περίοδο εκείνη η αντιπαροχή είναι η κύρια μέθοδος ανέγερσης πολυκατοικιών: το 90% των αδειών για πολυώροφα κτίρια το 1955 και το 60% το 1965».

Η ανάπτυξη της αντιπαροχής στην Αθήνα είχε πολλές ιδιαιτερότητες. «Κατ’ αρχήν, χώρεσε πολλούς “παίκτες”, δεν συγκεντρώθηκε στα χέρια λίγων εταιρειών. Αυτό έχει διαφορετικές αναγνώσεις: για κάποιους ήταν ένα είδος λαϊκού καπιταλισμού, που βοήθησε να συγκρατηθεί ένα εισόδημα στη μεσαία τάξη. Για άλλους, η απουσία μεγάλου κεφαλαίου οδήγησε σε έναν συγκυριακό τρόπο ανάπτυξης της πόλης».

Η μελέτη του φαινομένου της αντιπαροχής δεν έχει μόνο ιστορική αξία. Είναι και μια έμμεση πηγή πληροφορίας για τη στατική κατάσταση εκατοντάδων πολυκατοικιών της περιόδου. «Το κόστος ανέγερσης μιας πολυκατοικίας δεν είναι ασφαλές στοιχείο για την εξαγωγή συμπερασμάτων, καθώς παρουσιάζει μεγάλες διακυμάνσεις, προφανώς ανάλογα με το τι «δηλωνόταν». Υπάρχουν όμως πολλές προφορικές μαρτυρίες εργολάβων και οικοδόμων, που έλεγαν ότι τα κτίρια χτίζονταν χωρίς επίβλεψη μηχανικού, ότι έμπαιναν λιγότερα σίδερα στον οπλισμό κ.ο.κ.», λέει η κ. Κάλφα. «Δεν μπορούμε να εξάγουμε συμπεράσματα για το ποσοστό των κακοτεχνιών. Αυτό που μπορούμε να συμπεράνουμε με ασφάλεια είναι ότι οι πολυκατοικίες της αντιπαροχής κατά κανόνα δεν τύχαιναν της ίδιας προσοχής με τις αστικές πολυκατοικίες, τις οποίες παρήγγελλε κάποιος άνθρωπος ή κάποια εταιρεία. Στην αντιπαροχή υπήρχε μεγάλο ποσοστό κερδοσκοπίας, οι κατασκευές ήταν χειρότερης ποιότητας».

Η έρευνα κατέρριψε και έναν μύθο γύρω από την αντιπαροχή. «Υπάρχει ο μύθος ότι την αντιπαροχή την έστησαν αποκλειστικά οι πολιτικοί μηχανικοί, κάτι που αποδείχθηκε ότι δεν ισχύει. Το 1965 αρχιτέκτονες και πολιτικοί μηχανικοί συνέδραμαν σχεδόν το ίδιο», λέει η κ. Κάλφα. «Μάλιστα πολλοί επιφανείς αρχιτέκτονες, όπως ο Κωνσταντίνος Δοξιάδης ή ο Δημήτρης και η Σουζάνα Αντωνακάκη έχουν υπογράψει μεγάλο αριθμό αδειών. Οπως μας ανέφερε η Σουζάνα Αντωνακάκη, ένας αρχιτέκτονας μπορεί να έπαιρνε ως αμοιβή ένα διαμέρισμα προς εκμετάλλευση, ήταν ένα μέσο βιοπορισμού».

Το στοίχημα για τις παλιές πολυκατοικίες της Αθήνας-2

Σεισμική αντοχή και «κρυφές» βλάβες

Η ενεργειακή αναβάθμιση και εν γένει η ανακαίνιση παλαιών κτιρίων, χωρίς αντίστοιχη στατική ενίσχυση, ενέχει κινδύνους, καθώς «κρύβει» τις βλάβες που μπορεί ένα κτίριο να έχει υποστεί ή θα υποστεί λ.χ. σε ένα σεισμό. Η πολιτεία έχει εδώ και μερικά χρόνια διαμορφώσει μια μεθοδολογία για την εκτίμηση της αντοχής των κτιρίων και τον τρόπο ενίσχυσής τους – μάλιστα το σχετικό τεχνικό κείμενο πρόσφατα ανανεώθηκε για τρίτη φορά. Ομως ο αριθμός των μηχανικών που το γνωρίζουν και το χρησιμοποιούν είναι μάλλον περιορισμένος.

«Τα παλαιά κτίρια, ιδίως όσα ανεγέρθηκαν με βάση το κανονιστικό πλαίσιο που ίσχυε πριν από το 1984, έχουν μικρότερη αντισεισμική επάρκεια από τις νέες κατασκευές. Πόσο μάλλον τα κτίρια που χτίστηκαν πρόχειρα ή έχουν αυθαιρεσίες», λέει ο Στέφανος Δρίτσος, ομότιμος καθηγητής του Τμήματος Πολιτικών Μηχανικών του Πανεπιστημίου Πατρών. «Η αντιμετώπιση των κτιρίων αυτών ανεβαίνει τα τελευταία χρόνια στην επιστημονική συζήτηση. Μάλιστα πριν από λίγες ημέρες ο Οργανισμός Αντισεισμικού Σχεδιασμού και Προστασίας (ΟΑΣΠ) εξέδωσε την 3η αναθεώρηση του κανονισμού επεμβάσεων (ΚΑΝΕΠΕ), με βάση τον οποίο μπορεί ένας μηχανικός να εκτιμήσει με αρκετή ακρίβεια τον βαθμό της σεισμικής επάρκειας ενός κτιρίου».
Ωστόσο, η πολιτεία δεν έχει ασχοληθεί συστηματικά με την αξιολόγηση των παλαιών κτιρίων. Οι βασικές αιτίες είναι δύο. «Κατά πρώτον, η πολυϊδιοκτησία. Για να γίνουν επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό μιας πολυκατοικίας χρειάζεται συναίνεση των ιδιοκτητών. Κατά δεύτερον, δεν υπάρχουν οικονομικά κίνητρα. Η σεισμική ενίσχυση ενός κτιρίου πρέπει να είναι αρκετά φθηνότερη από την ανέγερση νέου κατά ένα ποσοστό της τάξεως του 50% του κόστους. Με τα σημερινά δεδομένα, η κάλυψη του κόστους των αναγκαίων επεμβάσεων είναι δύσκολη για το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών».

Αντιθέτως, η πολιτεία υποστηρίζει μόνο την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, επειδή για τον σκοπό αυτό υπάρχουν διαθέσιμοι πόροι από την Ε.Ε. «Δεν μπορεί να γίνονται ενεργειακές αναβαθμίσεις σε προβληματικά κτίρια. Κατ’ αρχάς χάνεται η ευκαιρία να ενισχυθεί ο σκελετός στο πλαίσιο μιας συνολικής ανακαίνισης. Κατά δεύτερον, οι εργασίες της ενεργειακής αναβάθμισης συχνά κρύβουν προϋπάρχουσες φθορές ή βλάβες. Είναι παράλογο να γίνεται ενεργειακή αναβάθμιση σε ένα παλιό κτίριο χωρίς να έχει προηγηθεί η αποτίμηση της σεισμικής του επάρκειας. Η ενεργειακή αναβάθμιση πρέπει απαραιτήτως να συνδυάζεται με τις αναγκαίες στατικές ενισχύσεις. Ετσι, όχι μόνο το κτίριο γίνεται ασφαλέστερο, με μια σχετικά μικρή αύξηση του συνολικού κόστους ανακαίνισης, αλλά επιπλέον αποφεύγεται ένα νέο κόστος που θα προσετίθετο σε έναν επόμενο σεισμό, λόγω των νέων βλαβών που θα προκύψουν επί της αδύναμης μη ενισχυμένης οικοδομής. Η ευθύνη της πολιτείας είναι μεγάλη. Πρέπει να δοθούν κίνητρα, όπως γίνεται εδώ και αρκετό καιρό σε χώρες με έντονη σεισμικότητα. Ας πάρουμε το παράδειγμα της γειτονικής Ιταλίας», εκτιμά ο καθηγητής κ. Δρίτσος.

Ο αναθεωρημένος κανονισμός επεμβάσεων έχει δύο σημαντικές αλλαγές. «Υπάρχει μια μεθοδολογία που βοηθά τον μηχανικό να υπολογίσει πώς η διάβρωση του οπλισμού του κτιρίου επηρεάζει την αντοχή του. Επίσης, δημιουργήθηκε μια κατηγοριοποίηση των κατασκευών σε σεισμικές κλάσεις, δηλαδή ανάλογα με τον σεισμό που μπορούν να αντέξουν». Πόσοι μηχανικοί όμως γνωρίζουν τον ΚΑΝΕΠΕ και μπορούν να τον εφαρμόσουν; «Η αλήθεια είναι ότι λίγοι μηχανικοί είναι πραγματικά εξειδικευμένοι σε αυτό, κυρίως νέοι σε ηλικία».

ΠΗΓΗ