"Πονοκέφαλο" δημιουργεί η εγκύκλιος για την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων

Πονοκέφαλο για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και συμβολαιογράφους φαίνεται ότι αποτελεί η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων καθώς η νέα εγκύκλιος με τις διευκρινίσεις για τον υπολογισμο του φόρου υπεραξίας σε μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία, φαίνεται ότι δημιουργεί γραφειοκρατία και κρύβει "παγίδες" .

Η εγκύκλιος περιλαμβάνει πολλές περιπτωσιολογίες στον υπολογισμό των αξιών κτήσης κι ακολούθως του αναλογούντως φόρου, γεγονός που προκαλεί πονοκέφαλο ακόμα και στους πιο έμπειρους ενώ σε όλα αυτά πρέπει να συνυπολογιστεί και το χάος που επικρατεί στο ιδιοκτησιακό καθεστώς οικοπέδων και αγροτεμαχίων κυρίως στην Περιφέρεια αλλά και τα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί ή τα ακίνητα που χτιστεί με ανανεώσεις οικοδομικών αδειών, από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες. Ειδικά για τα αυθαίρετα που ανεγείρονται σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια, ως τιμής κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης της γης, γεγονός που σημαίνει ότι σε περίπτωση πώλησης η υπεραξία και ο φόρος θα είνα ανεβασμένος.

Δείτε τι ακριβώς αναφέρει η εγκύκλιος της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών:

"Με σκοπό την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή του άρθρου 41 του ν. 4172/2013, η Γενική Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Κατερίνα Σαββαϊδου εξέδωσε απόφαση με την οποία παρέχονται διευκρινίσεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας λόγω μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας με επαχθή αιτία.
Επισημαίνεται ότι, προκειμένου να υπολογισθεί ο ως άνω φόρος, καθορίζεται λεπτομερώς ο χρόνος και η τιμή κτήσης του ακινήτου ενδεικτικά για τις εξής περιπτώσεις:
α) Σε περίπτωση νομικών και πραγματικών μεταβολών επί ακινήτου μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης (π.χ. αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος, ένταξη αγροτεμαχίου εντός οικισμού κ.λ.π.)
β) Σε περίπτωση διάσπασης πλήρους κυριότητας ή συνένωσης ψιλής κυριότητας-επικαρπίας
γ) Σε περίπτωση μεταβίβασης κληρονομιαίου ακινήτου ή δικαιώματος για το οποίο έχει συσταθεί καταπίστευμα.
δ) Σε περίπτωση ενιαίου δηλωθέντος τιμήματος αγοράς για περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
ε) Σε περίπτωση διαδοχικού χρόνου κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
στ) Στην περίπτωση διακράτησης του ακινήτου και εφαρμογής της έκπτωσης των 25.000 ευρώ ανά ακίνητο.
ζ) Σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. ανέγερση με αυτεπιστασία, αντιπαροχή, πολεοδομική τακτοποίηση αυθαιρέτου, χρησικτησία κλπ).

Ας σημειωθεί ότι δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις και άρα ο φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός: η πράξη διόρθωσης ή τροποποίησης συμβολαίου, εφόσον δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου, καθώς και η αυτούσια διανομή, η συνένωση ακινήτων και η πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη".

Αξίζει να αναφερθεί ότι η εγκύκλιος που εξέδωσε η κ. Σαββαϊδου επιχειρεί να δώσει απαντήσεις, ωστόσο η εξαντλητική περιπτωσιολογία αναδεικνύει τις παγίδες του νέου Φόρου. Ας δούμε συγκεκριμένες περιπτώσεις και παραδείγματα:

 1.Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος μετά την 1.1.1995 και στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, πώληση αυτού ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσης του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με βάση το Δείκτης Τιμών Κατοικιών. Και στις δύο περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Για παράδειγμα: Αγορά ημιτελούς κτίσματος το 1997 με οικοδομική άδεια ανέγερσης του 1996. Το 1998 γίνεται αναθεώρηση οικοδομικής άδειας και το ακίνητο πωλείται το 2014 είτε ως ημιτελές είτε ως αποπερατωμένο. Έτος κτήσης σε κάθε περίπτωση είναι το έτος 1997. Η τιμή κτήσης είναι η τιμή που προκύπτει από το συμβόλαιο αγοράς, εφόσον το κτίσμα πωλείται ως ημιτελές, ενώ αν πωλείται αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με το Δείκτη Τιμών Κατοικιών.
 2.Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που προήλθε μετά από συνένωση αυτοτελών κατοικιών που αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται ο χρόνος απόκτησης του 75% τουλάχιστον της επιφάνειας του ακινήτου που μεταβιβάζεται και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως το άθροισμα των τιμών κτήσης των αυτοτελών κατοικιών
 3.Για μεταβίβαση κτίσματος που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία ή με το σύστημα της αντιπαροχής, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών. Ο χρόνος κτήσης ορίζεται ως ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία της πρώτης ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.
 4.Σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, σε περίπτωση τακτοποίησης αυτού ως εξ ολοκλήρου αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%. Για παράδειγμα: Δυνάμει ενός συμβολαίου του έτους 1993 αγοράστηκε κατά ψιλή κυριότητα (8/10 ) ένα οικόπεδο 97 τμ με αυθαίρετη οικία 28 τμ με παρακράτηση επικαρπίας. Το 2010 έγινε συνένωση της επικαρπίας με το θάνατο της επικαρπώτριας. Κατόπιν έγινε τακτοποίηση του άνω κτίσματος με το ν.4178/2013 με χρόνο ανέγερσης, όπως αυτό πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, από 1991 έως 1993. Επίσης έγινε τακτοποίηση δύο αποθηκών 10 τμ η κάθε μια, ανεγερθέντων μεταγενέστερα της ως άνω μεταβίβασης. Σήμερα το ακίνητο πωλείται κατά πλήρη κυριότητα και δεν συντρέχει περίπτωση φόρου υπεραξίας (εκτός πεδίου εφαρμογής). Αν όμως στο ανωτέρω παράδειγμα ο χρόνος ανέγερσης, όπως πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης του κτίσματος ήταν το 1995, τότε χρόνος κτήσης λαμβάνεται το 1995 και ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία του συμβολαίου με προσαύξηση 20%.
 5.Προκειμένου να υπολογισθούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου. Αντιθέτως, στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης, για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης λαμβάνεται υπόψη το συμπληρωμένο έτος με βάση την αντίστοιχη ημερολογιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμβόλαιο πώλησης συντάσσεται έστω και κατά μια μέρα αργότερα από την ημερομηνία αυτή, το διάστημα αυτό υπολογίζεται, για λόγους χρηστής διοίκησης, ως επιπλέον έτος. Για παράδειγμα: Έστω ότι στις 5/5/2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000-50.000 = 60.000 Χ 93%(συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800ευρώ Χ15% = 8.370ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών.
πηγή