Εάν δεν υπάρξει δομική αλλαγή στην πορεία της ελληνικής οικονομίας, η οποία προβλέπεται να εμφανίσει -έστω και ισχνούς- θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης κατά το 2014, την επόμενη χρονιά οι τιμές στα ακίνητα αναμένεται να σταθεροποιηθούν.

Όπως ανέφερε ο Παναγιώτης Μαυραγάνης, διευθυντής συμβουλευτικών υπηρεσιών της Eurobank Property Services στο πλαίσιο πρόσφατου συνεδρίου για τα ακίνητα του ΕΛΙΕ, εάν η κτηματαγορά ακολουθήσει την βελτίωση της οικονομίας από το 2014 και ύστερα, τότε αναμένεται να παρατηρηθεί περαιτέρω μείωση αξιών το 2014, σταθεροποίηση το 2015 και αύξηση από το 2016 και ύστερα, ακολουθώντας την πορεία της οικονομίας με μια καθυστέρηση ενός έτους περίπου.

Σύμφωνα με την έρευνα της Eurobank Global Markets Research, οι αξίες προβλέπεται ότι θα ενισχυθούν κατά 1% το 2015 και κατά 2,9% του 2016. Η εκτιμώμενη ανοδική τάση είναι συνάρτηση του προβλεπόμενου ρυθμού ανάπτυξης του ΑΕΠ, όπως και της αναμενόμενης μείωσης της ανεργίας και δημόσιου χρέους ως ποσοστό του ΑΕΠ (165% το 2017).

Την ίδια στιγμή, σε όλη την Ελλάδα, το διαθέσιμο απόθεμα απούλητων κατοικιών διαμορώνεται από 250.000 έως 270.000, με τις μεταβιβάσεις σπιτιών να διαμορφώνονται σε 100.000  το 1997 και 10.000 το 2012. Το 1997 εκδόθηκαν, σε επίπεδο επικράτειας, 37.047 νέες οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 13.725.235 τετραγωνικά μέτρα, ενώ το 2012 εκδόθηκαν μόλις 9.066 νέες άδειες που αντιστοιχούσαν σε 2.641.200 τ.μ., μεγέθη που καταδεικνύουν την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων.

Σαράντα φόροι-επιβαρύνσεις

Όπως ανέφερε ο κ. Μαυραγάνης, επί της ακίνητης περιουσίας επιβάλλονται 40 συνολικά φόροι, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις (π.χ εισφορές σε γη και χρήμα, κρατήσεις κ.α) συμπεριλαμβανομένων των τεκμηρίων διαβίωσης. Οι 20 από αυτούς υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία.

Ποιοι είναι οι κυριότεροι φόροι που ισχύουν από 01/01/2014;

-Φόρος Μεταβίβασης 3% (με απαλλαγές): Επιβάλλεται επί της μεγαλύτερης τιμής (συμβόλαιο αγοράς ή αντικειμενική αξία). Επίσης στον αναλογούντα φόρο επιβάλλεται τέλος 3% υπέρ ΟΤΑ.

-ΦΠΑ 23%: Επιβάλλεται στην πώληση νεόδμητων κτισμάτων με οικοδομική άδεια μετά την 01/01/2006. Η βάση υπολογισμού δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αντικειμενική αξία ή το τελικό κατασκευαστικό κόστος.

-Φόρο εισοδήματος από μισθώματα που προσδιορίζεται α) στο 11% για φυσικά πρόσωπα με ετήσια ενοίκια μέχρι 12.000 ευρώ και στο 33% για μεγαλύτερα  β) στο 26% για νομικά πρόσωπα όπου αθροίζεται και φορολογείται με τα λοιπά εισοδήματα

-Έμμεσοι φόροι: Χαρτόσημο 3,6% στο εισόδημα (πλην των ενοικίων με ΦΠΑ)

- Έκτατη εισφορά ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ)

-Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (Ν4223/21.12.2013)

-φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις (σε 15% για τα φυσικά πρόσωπα και σε 26% για τα νομικά)

Το διάστημα 1989-2013

Βάσει των διαχρονικών δεδομένων της έρευνας της Eurobank Property Services, κατά το διάστημα 1989-2013, οι πραγματικές αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 17%, ενώ οι ονομαστικές κατά 400%. Επίσης, την ίδια περίοδο,  το πραγματικό ΑΕΠ αυξήθηκε 23% ή 0,9% ανά έτος ενώ οι πραγματικές αξίες ακινήτων αυξήθηκαν 17% ή 0,7% ανά έτος. Κατά το εξεταζόμενο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε 35% ή 1,3% ανά έτος, ενώ οι πραγματικές αξίες ακινήτων αυξήθηκαν 17% ή 0,7% ανά έτος. Η ανεργία αυξήθηκε από το 7% στο 27%.

Ποια είναι η συσχέτιση των πραγματικών αξιών κατοικιών με την αξία υπολειπόμενων στεγαστικών δανείων στην αγορά (με έτος βάσης 2005) το διάστημα 1989-2013; Όπως επισημαίνεται στην έκθεση της Eurobank Property Services, τα δύο μεγέθη παρουσιάζουν ισχυρή συσχέτιση 72%: η αξία υπολειπόμενων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε 3.741% και οι πραγματικές αξίες ακινήτων αυξήθηκαν 17%.

Οπως σημείωσε ο κ. Μαυραγάνης, οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 2004, σε συνδυασμό με τα μεγάλα έργα υποδομών που πραγματοποιήθηκαν εκείνη την περίοδο είχαν οδηγήσει σε αύξηση των πραγματικών αξιών. Το 1999 η κατάρρευση της Σοφοκλέους που είχε οδηγήσει σε απώλεια του διαθέσιμου εισοδήματος δεν έφερε πτώση των πραγματικών αξιών.Ούτε το 2006 όταν επιβλήθηκε ο ΦΠΑ, δεν «κλονίστηκε» η κτηματαγορά και κυρίως τα νεόδμητα, ενώ η συνολική αξία των στεγαστικών δανείων της περιόδου 2002-2008 αυξήθηκε από 21,2 δισ. ευρώ σε 77,7 δισ. ευρώ.
πηγή