Τα τελευταία τρία χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων βρίσκονται αντιμέτωποι με μία πρωτοφανή κατάσταση. Η ερώτηση που απευθύνουν καθημερινά σε μηχανικούς, συμβολαιογράφους και δικηγόρους είναι απλή: «Μπορώ να χτίσω στο αγροτεμάχιό μου ή όχι;» Κι όμως, η απάντηση δεν είναι η ίδια σε όλη την Ελλάδα.
Άλλες Υπηρεσίες Δόμησης εκδίδουν άδειες, άλλες ζητούν πρόσθετες γνωμοδοτήσεις, ενώ άλλες θεωρούν ότι μετά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν μπορούν να προχωρήσουν χωρίς αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Το αποτέλεσμα είναι δύο πολίτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό τους.
Η Πολιτεία έχει επιλέξει να αντιμετωπίσει οριστικά το πρόβλημα μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), της αναγνώρισης του κοινοχρήστου οδικού δικτύου και των νέων Προεδρικών Διαταγμάτων. Πρόκειται για μια αναγκαία μεταρρύθμιση. Ωστόσο, απαιτούνται τουλάχιστον τρία χρόνια για την έγκρισή τους και, μέχρι να ολοκληρωθούν, η χώρα βρίσκεται σε ένα παρατεταμένο μεταβατικό στάδιο, χωρίς ενιαίους κανόνες εφαρμογής. Το ερώτημα που τίθεται πλέον δεν είναι αν πρέπει να αλλάξει το σύστημα της εκτός σχεδίου δόμησης, αλλά αν μπορεί η Πολιτεία να αφήσει τους πολίτες για ακόμη τρία ή περισσότερα χρόνια σε καθεστώς αβεβαιότητας, χωρίς σαφείς και ενιαίους κανόνες.
– Μπορώ σήμερα να χτίσω στο αγροτεμάχιό μου;
Η απάντηση εξαρτάται πλέον από πολύ περισσότερους παράγοντες απ’ ό,τι στο παρελθόν.
Δεν αρκεί μόνο το γήπεδο να έχει εμβαδόν 4.000 τ.μ. ή να πληροί τις προϋποθέσεις των παρεκκλίσεων όπου αυτές εξακολουθούν να ισχύουν. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει επαναφέρει στο επίκεντρο το ζήτημα της πρόσβασης σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, γεγονός που έχει οδηγήσει πολλές Υπηρεσίες Δόμησης σε διαφορετικές ερμηνείες.
Με απλά λόγια, σήμερα δεν υπάρχει μία ενιαία πρακτική σε όλη τη χώρα.
– Γιατί δημιουργήθηκε αυτή η ανασφάλεια;
Η αφετηρία ήταν η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και ιδιαίτερα η απόφαση 176/2023, η οποία έκρινε ότι για τη δόμηση εκτός σχεδίου δεν αρκεί η πραγματική ύπαρξη ενός δρόμου, αλλά απαιτείται ο δρόμος να διαθέτει θεσμική αναγνώριση σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία. Η εξέλιξη αυτή άλλαξε τον τρόπο με τον οποίο πολλές ΥΔΟΜ αντιμετωπίζουν τις αιτήσεις για έκδοση οικοδομικών αδειών.
Το παράδοξο είναι ότι επί δεκαετίες το ίδιο το Δημόσιο θεωρούσε πολλά από αυτά τα γήπεδα οικοδομήσιμα, εξέδιδε οικοδομικές άδειες, εισέπραττε φόρους και επέτρεπε την πραγματοποίηση μεταβιβάσεων με βάση το τότε ισχύον πλαίσιο.
Σήμερα, όμως, η ίδια πραγματικότητα επανεξετάζεται με αυστηρότερα θεσμικά κριτήρια. Και αυτό θα ήταν απολύτως θεμιτό, αν υπήρχε ταυτόχρονα ένα σαφές μεταβατικό πλαίσιο. Χωρίς αυτό, δημιουργείται ανασφάλεια δικαίου.
– Γιατί κάθε Υπηρεσία Δόμησης εφαρμόζει διαφορετικούς κανόνες;
Επειδή δεν υπάρχει ακόμη μία νομοθετική διάταξη που να ρυθμίζει με ενιαίο τρόπο τη μεταβατική περίοδο.
Οι Υπηρεσίες Δόμησης προσπαθούν να εφαρμόσουν τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, χωρίς όμως να έχει ακόμη ολοκληρωθεί το εργαλείο που θα προσδιορίσει ποιοι δρόμοι θεωρούνται κοινόχρηστοι για πολεοδομικούς σκοπούς.
Έτσι δημιουργείται διαφορετική διοικητική πρακτική από περιοχή σε περιοχή, γεγονός που πλήττει την ασφάλεια δικαίου. Δεν μπορεί το ίδιο πολεοδομικό ζήτημα να έχει διαφορετική απάντηση ανάλογα με τον δήμο, την υπηρεσία ή την ερμηνεία που ακολουθείται τοπικά.
– Δεν είχε προταθεί μεταβατική λύση;
Πράγματι, το Υπουργείο Περιβάλλοντος είχε επεξεργαστεί σχέδιο μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, το οποίο όμως τελικά δεν κατατέθηκε στη Βουλή. Σύμφωνα με το σχέδιο αυτό, μέχρι την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος για την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων, θα μπορούσαν να εκδίδονται οικοδομικές άδειες για γήπεδα τουλάχιστον 4.000 τ.μ., υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
να υπήρχε ο δρόμος προ 27-7-1977
να έχει πλάτος 3,50 μ.
να υπάρχει σύνδεση με επαρχιακό ή δημοτικό δρόμο
να έχει ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο με ειδική έκταση «ΕΚ»
να εξετάζεται αν έχουν γίνει έργα οδοποιίας από το Δήμο ή την Περιφέρεια και αν έχουν δίκτυα κοινής ωφέλειας
Για παλαιότερα γήπεδα προβλεπόταν, υπό όρους, και η δυνατότητα αξιοποίησης νόμιμης δουλείας διόδου.
Η προτεινόμενη ρύθμιση δεν καταργούσε τους περιορισμούς της νομολογίας. Αντίθετα, έθετε συγκεκριμένα τεχνικά και περιβαλλοντικά κριτήρια.
– Γιατί δεν προχώρησε τελικά η ρύθμιση;
Η Κυβέρνηση έκρινε ότι δεν θα έπρεπε να δοθεί μία προσωρινή λύση, αλλά να αντιμετωπιστεί το ζήτημα οριστικά μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.
Η επιλογή αυτή έχει λογική. Αντί για μια προσωρινή λύση, επιδιώκεται η οριστική επίλυση του προβλήματος μέσα από τον ολοκληρωμένο χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.
– Το κρίσιμο ερώτημα όμως είναι τι συμβαίνει μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία;
Γιατί η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων δεν είναι άμεση. Απαιτεί περιβαλλοντική αξιολόγηση, γνωμοδοτήσεις, επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελική έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Αντίστοιχα, η αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων απαιτεί καταγραφή, έλεγχο, θεσμική αξιολόγηση και κύρωση του οδικού δικτύου.
– Τι θα γίνει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;
Τα ΤΠΣ θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης, τις ζώνες ανάπτυξης, τους όρους δόμησης, τις περιοχές προστασίας και τη συμβατότητα κάθε δραστηριότητας. Για να αποκτήσουν όμως ισχύ απαιτείται μία ιδιαίτερα σύνθετη διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει περιβαλλοντική αδειοδότηση, γνωμοδοτήσεις, επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελική έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Οι πρώτες εγκρίσεις αναμένονται σταδιακά, ενώ η πλήρης εφαρμογή θα απαιτήσει περισσότερο χρόνο.
– Πώς επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα τα νέα όρια των οικισμών;
Τα νέα όρια των οικισμών θα επηρεάσουν καθοριστικά την οικοδομησιμότητα, γιατί πολλά ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν ότι βρίσκονται μέσα στον οικισμό ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων ορίων.
Όσα οικόπεδα μείνουν μέσα στα νέα όρια διατηρούν, κατά κανόνα, δυνατότητα δόμησης με τους όρους του οικισμού. Όσα βρεθούν εκτός ή σε εξωτερικές ζώνες θα εξετάζονται με αυστηρότερα κριτήρια, όπως αρτιότητα, πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και ειδικούς περιορισμούς. Για πολλά μικρά οικόπεδα αυτό μπορεί πρακτικά να σημαίνει απώλεια της δυνατότητας δόμησης.
– Και τι θα γίνει με τους κοινόχρηστους δρόμους;
Παραδόθηκαν οι μελέτες καταγραφής των κοινόχρηστων δρόμων, όμως η παράδοσή τους δεν σημαίνει ότι οι δρόμοι αναγνωρίστηκαν αυτομάτως ως κοινόχρηστοι. Το επόμενο κρίσιμο βήμα είναι το ΥΠΕΝ να εκδώσει το Προεδρικό Διάταγμα, με το οποίο θα καθοριστούν τα ενιαία κριτήρια αναγνώρισης των οδών και στη συνέχεια να κυρωθεί το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Οι δρόμοι θα αξιολογηθούν με συγκεκριμένα ιστορικά και τεχνικά κριτήρια (παλαιές αεροφωτογραφίες, χαρτογραφικά στοιχεία, στοιχεία Κτηματολογίου κ.λπ.) και μόνο όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις θα μπορούν να προσδίδουν οικοδομησιμότητα στα παρόδια ακίνητα. Μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία, η αβεβαιότητα παραμένει.
– Τι θα γίνει αν ο δρόμος δεν αναγνωριστεί;
Αν ο δρόμος δεν αναγνωριστεί, το ακίνητο δεν θα θεωρείται ότι έχει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Επομένως, ακόμη κι αν έχει τα απαιτούμενα τετραγωνικά, μπορεί να μην μπορεί να οικοδομηθεί, εκτός αν υπάρξει άλλη νόμιμη πρόσβαση ή ειδική ρύθμιση.
Το ζήτημα αυτό είναι ιδιαίτερα σοβαρό, διότι αφορά δρόμους που σε πολλές περιπτώσεις χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, έχουν εξυπηρετήσει κατοικίες και επαγγελματικές δραστηριότητες, διαθέτουν δίκτυα κοινής ωφέλειας ή έχουν συντηρηθεί από δημόσιους φορείς. Η Πολιτεία οφείλει να δώσει σαφείς κανόνες για το πώς θα αντιμετωπιστούν αυτές οι περιπτώσεις κατά τη μεταβατική περίοδο.
– Τι θα γίνει με τις δουλείες διόδου που υπάρχουν κυρίως στα νησιά;
Οι δουλείες διόδου θα παραμείνουν ως δικαίωμα πρόσβασης, δεν θα αρκούν όμως πάντα για να θεμελιώσουν οικοδομησιμότητα. Στην εκτός σχεδίου δόμηση το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο να μπορεί κάποιος να φτάσει στο ακίνητό του, αλλά αν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Επομένως, σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στα νησιά όπου υπάρχουν παλιές δίοδοι, μονοπάτια ή ιδιωτικές προσβάσεις, θα πρέπει να εξεταστεί αν η πρόσβαση αυτή μπορεί να αναγνωριστεί πολεοδομικά. Αν δεν αναγνωριστεί, η δουλεία διόδου μπορεί να εξασφαλίζει πρόσβαση, αλλά όχι απαραίτητα δικαίωμα δόμησης.
– Χρειάζεται τελικά μεταβατική νομοθετική ρύθμιση;
Η απάντηση είναι θετική.
Όχι για να παρακαμφθεί η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ούτε για να ανατραπεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός.
Αλλά για να υπάρξουν ενιαίοι κανόνες μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός.
Η μεταβατική ρύθμιση θα μπορούσε να βασιστεί στις ήδη επεξεργασμένες προτάσεις του ΥΠΕΝ, να ενσωματώσει τις απαιτήσεις της νομολογίας, να προβλέψει αυστηρά τεχνικά κριτήρια και ισχυρές περιβαλλοντικές εγγυήσεις και να εφαρμόζεται ομοιόμορφα σε όλη τη χώρα.
Η προστασία του περιβάλλοντος και ο σύγχρονος πολεοδομικός σχεδιασμός δεν έρχονται σε αντίθεση με την ασφάλεια δικαίου. Αντίθετα, η επιτυχία της μεταρρύθμισης προϋποθέτει ότι ο πολίτης θα γνωρίζει με σαφήνεια ποιοι κανόνες ισχύουν σήμερα και ποιοι θα ισχύσουν αύριο.
Η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση δεν αποτελεί υπαναχώρηση από τον νέο σχεδιασμό. Αποτελεί τη θεσμική γέφυρα που θα επιτρέψει στη χώρα να περάσει με ασφάλεια από το παλιό στο νέο πολεοδομικό καθεστώς, προστατεύοντας ταυτόχρονα το περιβάλλον, την ιδιοκτησία και την εμπιστοσύνη των πολιτών προς το κράτος δικαίου.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
ΠΗΓΗ taxydromos.gr
